Najem okazjonalny to specjalny rodzaj umowy najmu mieszkania dla właścicieli, którzy wynajmują prywatnie. Jego największa zaleta: jeśli najemca po końcu umowy nie wyprowadzi się, właściciel może go eksmitować w kilka tygodni, bez wieloletniego procesu. Warunek — najemca przy podpisaniu umowy składa u notariusza oświadczenie, że dobrowolnie podda się egzekucji, i wskazuje lokal, do którego się wtedy wyprowadzi. Umowę trzeba zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Najem okazjonalny – co to jest
Najem okazjonalny regulują art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Może go zawrzeć tylko właściciel mieszkania będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, i na piśmie — ustna albo mailowa umowa nie będzie najmem okazjonalnym.
Firmy wynajmujące mieszkania korzystają z podobnego, ale odrębnego najmu instytucjonalnego — tam najemca nie musi wskazywać lokalu zastępczego.
Jakie dokumenty są potrzebne
Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się trzy załączniki:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego — najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić mieszkanie w terminie wskazanym w żądaniu właściciela.
- Wskazanie lokalu zastępczego — adres, pod który najemca się przeprowadzi, jeśli będzie musiał opuścić mieszkanie.
- Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego — zgoda na zamieszkanie tam najemcy i jego domowników. Na żądanie wynajmującego podpis na tym oświadczeniu poświadcza notariusz.
Jeśli lokal zastępczy przestanie być dostępny (np. zostanie sprzedany), najemca ma 21 dni na wskazanie nowego i dostarczenie nowego oświadczenia. Jeśli tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć umowę.
Jak zawrzeć najem okazjonalny krok po kroku
- Uzgodnijcie warunki i spiszcie umowę na piśmie, na czas określony (do 10 lat).
- Najemca idzie do notariusza i podpisuje oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
- Najemca dostarcza wskazanie lokalu zastępczego i zgodę jego właściciela.
- Najemca wpłaca kaucję (jeśli ją przewidujecie) i odbiera klucze — z tym dniem zaczyna się najem.
- W ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu właściciel zgłasza umowę naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla swojego miejsca zamieszkania.
Zgłoszenie do urzędu skarbowego jest kluczowe: bez niego umowa działa jak zwykły najem, a właściciel traci szybką ścieżkę eksmisji.
Ile kosztuje najem okazjonalny
- Notariusz — taksa za oświadczenie najemcy nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia; w 2026 roku to maksymalnie 480,60 zł netto (plus VAT). W praktyce często mniej.
- Poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego — kilkadziesiąt złotych, jeśli wynajmujący go wymaga.
- Kaucja — nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu. Właściciel zwraca ją w ciągu miesiąca od opróżnienia mieszkania, po potrąceniu należności. Więcej o zasadach rozliczania w tekście o kaucji przy wynajmie mieszkania.
Zwyczajowo notariusza opłaca najemca, ale ustawa tego nie rozstrzyga — to kwestia umowy między stronami.
Co się dzieje, gdy najemca się nie wyprowadza
- Właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Termin na wyprowadzkę nie może być krótszy niż 7 dni.
- Jeśli najemca nie wyjdzie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, dołączając żądanie z dowodem doręczenia i potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym.
- Z klauzulą wykonalności właściciel zleca eksmisję komornikowi — najemca przeprowadza się do wskazanego lokalu zastępczego.
Cała ścieżka trwa zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy, podczas gdy eksmisja przy zwykłym najmie potrafi ciągnąć się latami.
Czy najem okazjonalny się opłaca
Dla właściciela — zwykle tak: kilkaset złotych kosztów daje realną ochronę przed najemcą, który przestaje płacić. Dla najemcy to dodatkowy wydatek i konieczność znalezienia osoby, która udostępni lokal zastępczy. O tym, co zmieniło się w przepisach i kiedy ta forma najmu ma sens, piszemy też w artykule umowa najmu okazjonalnego – co się zmieniło, a na co zwrócić uwagę w samej umowie — w poradniku umowa najmu mieszkania. Mieszkania do wynajęcia znajdziesz w dziale wynajem mieszkań.
