Współwłaściciel nie może zablokować zniesienia współwłasności na zawsze: każdy może go żądać, a gdy nie ma zgody, rozstrzyga sąd. Najtaniej i najszybciej jest u notariusza, ale tylko wtedy, gdy wszyscy się zgadzają. Sprawa w sądzie kosztuje 1 000 zł opłaty od wniosku (300 zł przy zgodnym projekcie), do tego biegły i pełnomocnik, a przy sporze trwa zwykle od roku do kilku lat. Poniżej obie drogi z kosztami, sprzedaż samego udziału, dział spadku i podatki.
Czy można zmusić współwłaściciela do zniesienia współwłasności
Tak. Kodeks cywilny daje każdemu współwłaścicielowi prawo żądania zniesienia współwłasności, a to roszczenie się nie przedawnia. Pozostali nie muszą się zgadzać: jeśli odmawiają, sprawę kończy postanowienie sądu, które przenosi własność bez ich podpisu.
Zablokować to można tylko na dwa sposoby. Pierwszy to umowa, w której wszyscy wyłączają prawo do zniesienia, najwyżej na 5 lat, z możliwością przedłużenia w ostatnim roku o kolejne 5. Taka umowa wiąże też kupującego udział, jeśli o niej wiedział. Drugi to zarzut nadużycia prawa: sąd może oddalić wniosek, gdy żądanie w konkretnej sytuacji jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Zdarza się to rzadko i zwykle tylko odsuwa sprawę w czasie.
Umowa u notariusza: koszt i dokumenty
Jeśli wszyscy się zgadzają, wystarczy akt notarialny. W umowie ustalacie, kto co dostaje: jeden przejmuje całość i spłaca pozostałych, dzielicie działkę na części albo sprzedajecie nieruchomość i dzielicie pieniądze.
Taksę notarialną liczy się od wartości całej nieruchomości, nie od udziału. Dla mieszkania za 600 000 zł maksymalna taksa to 3 170 zł netto plus VAT. Do tego wpis do księgi wieczystej, który przy zniesieniu współwłasności kosztuje 150 zł niezależnie od liczby udziałów, i wypisy aktu. Więcej o stawkach w artykule ile kosztuje notariusz.
Do notariusza przynieś dowody osobiste wszystkich stron, numer księgi wieczystej, podstawę nabycia (akt kupna, postanowienie o nabyciu spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia) i ustaloną wartość nieruchomości. Przy działce notariusz poprosi też o wypis z rejestru gruntów, a przy podziale fizycznym o decyzję zatwierdzającą podział.
Zniesienie przez sąd: sposoby, czas i koszty
Bez zgody składasz wniosek do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. We wniosku trzeba dokładnie wskazać nieruchomość, przedstawić dowody własności i zaproponować sposób zniesienia. Sąd może wybrać jeden z trzech sposobów:
- Podział fizyczny, czyli każdy dostaje swoją część, a różnice wartości wyrównują dopłaty. Sąd tak zrobi, chyba że podział byłby niezgodny z prawem albo mocno obniżyłby wartość nieruchomości. Mieszkania zwykle nie da się w ten sposób podzielić.
- Przyznanie całości jednemu ze spłatą pozostałych. Sąd może rozłożyć spłatę na raty, łącznie najwyżej na 10 lat.
- Sprzedaż nieruchomości przez komornika i podział pieniędzy, gdy nikt nie chce albo nie może przejąć całości.
Sąd przez całe postępowanie nakłania do ugody. Jeśli w trakcie wszyscy złożą zgodny wniosek, sąd wyda postanowienie zgodne z nim. Przy sporze trzeba liczyć się z opinią biegłego rzeczoznawcy, który wycenia nieruchomość, a przy działce także z geodetą i planem podziału. Sprawy sporne trwają średnio od roku do czterech lat. Własność przechodzi z chwilą uprawomocnienia się postanowienia, a sąd może od razu nakazać wydanie nieruchomości albo opróżnienie lokalu.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności i kto płaci
| koszt | u notariusza | w sądzie |
|---|---|---|
| opłata podstawowa | taksa od wartości całej nieruchomości, np. 3 170 zł netto przy 600 000 zł | 1 000 zł od wniosku, 300 zł przy zgodnym projekcie |
| wpis do księgi wieczystej | 150 zł | 150 zł |
| biegły rzeczoznawca | zwykle niepotrzebny, wartość ustalacie sami | od ok. 1 500 zł za mieszkanie, przy trudnych sprawach do 6 000 zł |
| adwokat lub radca | nieobowiązkowy | stawka minimalna od wartości udziału, np. 10 800 zł przy udziale 200 000-2 000 000 zł, przy zgodnym wniosku połowa; w cennikach kancelarii 6 000-10 800 zł netto |
| podatek PCC od spłat i dopłat | 2% wartości przejętej ponad udział, np. 6 000 zł przy spłacie 300 000 zł | |
W sądzie każdy uczestnik co do zasady ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie. Opłatę od wniosku płaci ten, kto go składa, a zaliczkę na biegłego sąd zwykle dzieli między uczestników. Gdy interesy są sprzeczne, sąd może rozdzielić koszty inaczej albo obciążyć nimi jednego uczestnika. Przy umowie u notariusza koszty dzielicie tak, jak się umówicie, a PCC płaci ten, kto dostaje więcej, niż wynosił jego udział.
Sprzedaż udziału i spłata współwłaściciela
Swój udział możesz sprzedać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wystarczy umowa u notariusza z kupującym. W praktyce łatwiej sprzedać go pozostałym współwłaścicielom, bo obcy kupujący płacą za udział wyraźnie mniej niż za odpowiednią część całej nieruchomości. Sprzedaż całego mieszkania czy domu wymaga już zgody wszystkich.
Wyjątek dotyczy spadku przed działem. Udział w konkretnej nieruchomości ze spadku można sprzedać tylko za zgodą pozostałych spadkobierców, inaczej sprzedaż może okazać się bezskuteczna wobec nich.
Przy spłacie najwięcej sporów budzi wartość nieruchomości. Warto zacząć od niezależnej wyceny: zobacz, ile kosztuje operat szacunkowy, a orientacyjną cenę mieszkania lub domu sprawdzisz w wycenie online. Jeśli udział jest przypisany do lokalu w budynku, przeczytaj też, co oznacza udział w gruncie.
Dział spadku a zniesienie współwłasności
Po śmierci właściciela spadkobiercy stają się współwłaścicielami całego spadku. Podział tego majątku to dział spadku, a nie zniesienie współwłasności, choć stosuje się do niego te same zasady. Dział może objąć cały spadek albo jego część, a gdy do spadku należy nieruchomość, umowa wymaga aktu notarialnego.
W sądzie wniosek o sam dział spadku kosztuje 500 zł (300 zł przy zgodnym projekcie). Gdy spadkobiercy byli już współwłaścicielami tej nieruchomości przed śmiercią spadkodawcy, na przykład małżonek i dzieci, łączy się dział spadku ze zniesieniem współwłasności w jednym wniosku za 1 000 zł (600 zł przy zgodnym projekcie). Przed działem trzeba mieć postanowienie o nabyciu spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia. O podatku od samego spadku piszemy w artykule podatek od darowizny i spadku.
Podatki przy zniesieniu współwłasności
Zniesienie bez spłat i dopłat, w którym każdy dostaje dokładnie tyle, ile wynosił jego udział, nie rodzi PCC. Podatek pojawia się tylko od tego, co ktoś przejmuje ponad swój udział za spłatą: 2% wartości rynkowej, także gdy zniesienie orzekł sąd.
Jeśli ktoś przejmuje więcej bez spłaty, to nieodpłatne zniesienie współwłasności i podlega podatkowi od spadków i darowizn od części ponad udział. Osoby z I grupy podatkowej (małżonek, dzieci, rodzice, rodzeństwo, pasierb, teściowie, zięć i synowa) są z niego zwolnione.
Ten, kto dostaje spłatę, może zapłacić PIT: jeśli od końca roku nabycia udziału nie minęło 5 lat, to 19% od dochodu. Przy spadku te 5 lat liczy się od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a dział spadku do wysokości udziału nie jest w ogóle traktowany jak sprzedaż.
FAQ – zniesienie współwłasności
Darowizna czy zniesienie współwłasności, co lepsze w rodzinie?
Między najbliższymi (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha) oba sposoby mogą obejść się bez podatku: darowizna po zgłoszeniu do urzędu skarbowego w 6 miesięcy, nieodpłatne zniesienie współwłasności z mocy ustawy. Dla teściów, zięcia i synowej zwolnione jest tylko nieodpłatne zniesienie, darowizna już nie. Różnica pojawia się przy spłacie: wtedy umowa jest odpłatna i od spłaty płaci się 2% PCC, a kto ją dostaje, może mieć PIT, jeśli nie minęło 5 lat. Taksa notarialna jest podobna, w obu przypadkach liczona od wartości.
Ile bierze adwokat za zniesienie współwłasności?
Stawkę ustala się w umowie z klientem. Punktem odniesienia jest stawka minimalna liczona od wartości udziału, np. 10 800 zł przy udziale wartym od 200 000 zł do 2 000 000 zł i połowa tej kwoty przy zgodnym wniosku. Kancelarie w cennikach podają podobne kwoty netto, do których dolicza się VAT.
Ile trwa sprawa o zniesienie współwłasności w sądzie?
Sprawa sporna trwa zwykle od roku do czterech lat, w zależności od sądu, liczby uczestników i tego, czy potrzebny jest biegły. Zgodny wniosek albo ugoda w trakcie postępowania potrafią skrócić ją do kilku miesięcy.
Czy można znieść współwłasność mieszkania przez podział?
Zwykle nie, bo mieszkania nie da się podzielić bez utraty wartości. Sąd przyznaje je wtedy jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych albo zarządza sprzedaż. Podział fizyczny jest typowy dla działek i czasem dla domów, w których da się wyodrębnić osobne lokale.
Czy mogę sprzedać swój udział w mieszkaniu bez zgody pozostałych?
Tak, swój udział sprzedajesz bez zgody współwłaścicieli, wystarczy akt notarialny z kupującym. Zgoda jest potrzebna dopiero przy sprzedaży całego mieszkania oraz przy udziale w nieruchomości ze spadku przed działem.
Kto płaci za zniesienie współwłasności?
U notariusza strony dzielą koszty tak, jak się umówią, a PCC płaci ten, kto przejmuje więcej niż wynosił jego udział. W sądzie każdy ponosi koszty związane ze swoim udziałem, chyba że sąd przy sprzecznych interesach rozdzieli je inaczej.
Chcesz sprzedać mieszkanie albo dom po zniesieniu współwłasności lub sprawdzić ceny podobnych? Zobacz mieszkania na sprzedaż i domy na sprzedaż.
