Na decyzję kredytową czeka się według ustawy 21 dni od złożenia wniosku, a cały proces od wniosku do wypłaty pieniędzy trwa zwykle od miesiąca do dwóch. Bank wymaga co najmniej 10-20% wkładu własnego, liczy zdolność z buforem na wzrost rat i potrzebuje operatu, umowy przedwstępnej i dokumentów o dochodach. Poniżej opisujemy kolejne kroki od wkładu własnego do wpisu hipoteki w księdze wieczystej.
Ile wkładu własnego trzeba mieć?
Standardowo 20% wartości mieszkania. Tak wynika z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która każe bankom udzielać kredytu najwyżej do 80% wartości nieruchomości. Bank może pożyczyć do 90%, czyli przy 10% wkładu, jeśli brakującą część zabezpieczysz, najczęściej ubezpieczeniem niskiego wkładu, które podnosi koszt kredytu przez pierwsze lata.
Wartość mieszkania bank bierze z operatu szacunkowego, a nie z ceny w umowie. Jeśli rzeczoznawca wyceni mieszkanie niżej niż cena, wkład liczy się od niższej kwoty i trzeba dołożyć różnicę z własnych pieniędzy.
Skąd wziąć wkład własny?
Najczęściej z oszczędności, darowizny od rodziny albo ze sprzedaży innego mieszkania. Wkładem może być też działka, na której budujesz dom. Osoby, które nie skończyły 45 lat, mogą wypłacić na wkład do 100% środków z PPK. Trzeba je potem oddać w nominalnej kwocie: spłata zaczyna się najpóźniej 5 lat po wypłacie i trwa najwyżej 15 lat od wypłaty. Banki zwykle nie przyjmą wkładu z pożyczki gotówkowej, bo obniża on zdolność kredytową.
Czy można kupić mieszkanie bez wkładu własnego?
Tak, przez rodzinny kredyt mieszkaniowy. Brakujący wkład do 20% wydatków pokrywa gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego, najwyżej 100 000 zł, a gwarancja i wkład razem nie mogą przekroczyć 200 000 zł. Za gwarancję płacisz jednorazowo 1% gwarantowanej kwoty, kredyt musi być na co najmniej 15 lat, a program działa do końca 2030 r. Ofertę mają tylko banki, które podpisały umowę z BGK, więc listę trzeba sprawdzić przed złożeniem wniosku. Bezpieczny kredyt 2% nie przyjmuje już nowych wniosków, a zapowiadany „Kredyt na start” nie wszedł w życie.
Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?
Nie ma jednej kwoty, bo zdolność kredytowa zależy od dochodu netto, liczby osób w gospodarstwie, innych rat i limitów na kartach oraz okresu kredytowania. Dwie zasady z Rekomendacji S mówią najwięcej:
- bank liczy ratę tak, jakby oprocentowanie było wyższe niż dziś, przy stopie zmiennej o co najmniej 2,5 punktu procentowego, więc zdolność wychodzi niższa, niż sugeruje sama rata,
- raty wszystkich kredytów powyżej 40% dochodu netto (przy zarobkach do średniej w regionie) albo 50% (przy wyższych) bank traktuje jako podwyższone ryzyko i zwykle odmawia albo obniża kwotę.
Okres spłaty bank powinien proponować do 25 lat i nie udzieli kredytu na dłużej niż 35 lat. Dłuższy okres obniża ratę, ale podnosi łączny koszt odsetek. Zdolność poprawia zamknięcie nieużywanych kart i limitów oraz spłata drobnych kredytów przed złożeniem wniosku.
Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu?
- dowód osobisty,
- zaświadczenie o dochodach od pracodawcy albo wyciągi z konta, a przy działalności gospodarczej zeznania podatkowe i księga przychodów,
- umowa przedwstępna (na rynku wtórnym) albo umowa deweloperska lub rezerwacyjna,
- numer księgi wieczystej mieszkania,
- operat szacunkowy, jeśli bank nie zamawia go sam,
- potwierdzenie wkładu własnego, na przykład wyciąg z konta.
W umowie przedwstępnej warto wpisać termin aktu notarialnego z zapasem na decyzję banku i warunek, że zadatek wraca, jeśli kredyt nie zostanie przyznany. Różnice między zadatkiem a zaliczką opisujemy w artykule Zadatek czy zaliczka.
Ile się czeka na kredyt hipoteczny?
Ustawa o kredycie hipotecznym każe bankowi przekazać decyzję w 21. dniu od otrzymania wniosku, żebyś miał czas porównać oferty. Bank może dać ją wcześniej, jeśli się na to zgodzisz. Decyzja wiąże bank przez co najmniej 14 dni i w tym czasie nie może on wymagać, żebyś ostatecznie się zdecydował.
W praktyce cały proces trwa dłużej niż 21 dni, bo bank prosi o uzupełnienie dokumentów, czeka na operat, a po decyzji trzeba jeszcze podpisać umowę kredytu, akt notarialny i złożyć wniosek o wypłatę. Licz od miesiąca do dwóch od wniosku do przelewu dla sprzedającego, a przy zakupie od dewelopera transze są wypłacane w miarę postępu budowy.
Operat szacunkowy i wycena mieszkania
Operat sporządza rzeczoznawca majątkowy, a bank opiera na nim wysokość kredytu. Kosztuje zwykle kilkaset złotych i płaci go kredytobiorca, ile dokładnie, wyjaśniamy w artykule Ile kosztuje wycena mieszkania. Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, sprawdź, czy cena nie odbiega od rynku, bo zaniżony operat oznacza wyższy wkład. Szybki szacunek dla konkretnego ogłoszenia da wycena mieszkania online HAC, która porównuje je z podobnymi ofertami. To orientacja, a nie operat dla banku.
Umowa kredytu, akt notarialny i wpis hipoteki
Po pozytywnej decyzji podpisujesz umowę kredytu. Od jej zawarcia masz 14 dni na odstąpienie bez podawania przyczyny, a jedynym kosztem są odsetki za czas od wypłaty do zwrotu pieniędzy. Potem idzie akt notarialny, w którym kupujący ustanawia hipotekę na rzecz banku. Notariusz wysyła wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej, a bank wypłaca kredyt sprzedającemu albo deweloperowi.
Koszty przy akcie to taksa notarialna, podatek PCC przy zakupie z rynku wtórnego i opłaty sądowe za wpisy, w tym 200 zł za wpis hipoteki. Szczegóły w artykułach Ile kosztuje notariusz i PCC przy zakupie nieruchomości. Do czasu wpisu hipoteki bank zwykle podnosi marżę albo pobiera ubezpieczenie pomostowe. Jak hipoteka wygląda w księdze i jak ją wykreślić po spłacie, opisujemy w poradniku Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Kiedy nadpłacać kredyt hipoteczny?
Przy oprocentowaniu zmiennym bank może pobrać opłatę za nadpłatę tylko w pierwszych 3 latach umowy i najwyżej 3% nadpłacanej kwoty. Po tym czasie nadpłata jest bezpłatna. Przy stopie okresowo stałej bank może pobierać opłatę przez cały okres stałej stopy, ale nie wyższą niż jego koszty związane z wcześniejszą spłatą.
Nadpłata ma najwięcej sensu na początku spłaty, kiedy w racie jest najwięcej odsetek. Przy nadpłacie zwykle wybierasz, czy bank skróci okres kredytu, czy obniży ratę. Skrócenie okresu daje większą oszczędność na odsetkach, a obniżenie raty zostawia więcej pieniędzy w budżecie. Przed nadpłatą warto zostawić sobie poduszkę finansową na kilka miesięcy wydatków.
Jak kredyt wpływa na wybór samego mieszkania, piszemy w artykule Kredyt hipoteczny a wybór mieszkania, a o wynajmowaniu mieszkania z kredytem w tekście Czy można wynajmować mieszkanie kupione na kredyt.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile się czeka na decyzję kredytową?
Według ustawy bank przekazuje decyzję w 21. dniu od złożenia wniosku, a wcześniej tylko za Twoją zgodą. Cały proces do wypłaty pieniędzy trwa zwykle od miesiąca do dwóch.
Ile wkładu własnego potrzeba na mieszkanie?
Standardowo 20% wartości mieszkania, a 10%, jeśli bank zgodzi się na ubezpieczenie niskiego wkładu. Przy mieszkaniu za 500 tys. zł to odpowiednio 100 tys. zł albo 50 tys. zł.
Czy można dostać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?
Tak, w rodzinnym kredycie mieszkaniowym brakujący wkład do 20% pokrywa gwarancja BGK, najwyżej 100 000 zł. Program działa do końca 2030 r. w bankach, które podpisały umowę z BGK.
Czy można wziąć pieniądze z PPK na wkład własny?
Tak, jeśli w dniu wniosku nie masz skończonych 45 lat. Wypłacisz do 100% środków jednorazowo i oddasz je w ciągu najwyżej 15 lat od wypłaty.
Ile trzeba zarabiać na kredyt hipoteczny?
To zależy od kwoty, okresu i innych zobowiązań. Bank liczy ratę z buforem na wzrost oprocentowania i zwykle nie chce, żeby raty wszystkich kredytów przekraczały 40-50% dochodu netto.
Czy nadpłata kredytu hipotecznego jest płatna?
Przy stopie zmiennej bank może pobrać najwyżej 3% nadpłacanej kwoty i tylko w pierwszych 3 latach umowy. Przy stopie stałej opłata jest możliwa w okresie obowiązywania stałej stopy.
Szukasz mieszkania? Zobacz mieszkania na sprzedaż albo domy na sprzedaż.
