Zadatek przepada, jeśli z zakupu wycofa się kupujący. Jeśli wycofa się sprzedający, musi oddać go w podwójnej wysokości. Zaliczka wraca do kupującego zawsze, bez względu na to, kto zrezygnował. Gdy do sprzedaży dojdzie, obie kwoty wliczają się w cenę. Przy zakupie mieszkania zadatek wynosi najczęściej 5–10% ceny i trzeba go w umowie przedwstępnej nazwać wprost „zadatkiem”. Kwota bez tego słowa jest traktowana jak zaliczka.
Zadatek a zaliczka: czym się różnią?
| zadatek | zaliczka | |
|---|---|---|
| umowa wykonana | wlicza się w cenę | wlicza się w cenę |
| wycofuje się kupujący (wpłacający) | przepada, sprzedający go zatrzymuje | wraca do kupującego |
| wycofuje się sprzedający (przyjmujący) | sprzedający oddaje dwukrotność | sprzedający oddaje tyle, ile dostał |
| umowa upada bez winy stron albo z winy obu | wraca w pojedynczej wysokości | wraca |
| podstawa prawna | art. 394 Kodeksu cywilnego | brak osobnego przepisu, zasady ogólne |
Zadatek zabezpiecza transakcję, bo obie strony wiedzą, ile stracą, jeśli się wycofają. Zaliczka jest tylko przedpłatą na poczet ceny i nikogo do niczego nie zobowiązuje.
Czy zadatek jest zwrotny?
Zależy od tego, kto i dlaczego nie doprowadził do umowy. Kodeks cywilny (art. 394) opisuje trzy sytuacje:
- Umowy nie wykonał kupujący, który dał zadatek, bo np. się rozmyślił albo nie zdobył pieniędzy. Sprzedający może wtedy odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i zatrzymać zadatek.
- Umowy nie wykonał sprzedający, który zadatek przyjął, np. sprzedał mieszkanie komuś innemu. Kupujący może odstąpić i żądać zwrotu podwójnej kwoty.
- Nikt nie zawinił albo zawiniły obie strony, lub strony same rozwiązały umowę. Zadatek wraca w pojedynczej wysokości.
Zatrzymanie zadatku to uprawnienie, a nie automat. Poszkodowana strona może zamiast tego żądać wykonania umowy albo odszkodowania na zasadach ogólnych.
Odmowa kredytu: czy zadatek przepada?
Jeśli kupujący nie dostał kredytu, a umowa nic o tym nie mówi, sprzedający najpewniej uzna to za niewykonanie umowy z winy kupującego i zatrzyma zadatek. Przy zakupie na kredyt wpisz więc do umowy przedwstępnej, że po odmowie banku zadatek wraca, i ustal termin na uzyskanie decyzji kredytowej.
Czy zaliczka jest zwrotna?
Tak. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku, z jakiegokolwiek powodu i bez względu na to, kto się wycofał, zaliczka wraca do wpłacającego w tej samej kwocie. Druga strona może osobno dochodzić odszkodowania za poniesioną szkodę, ale samej zaliczki nie zatrzyma.
Co przepada: zaliczka czy zadatek?
Przepaść może tylko zadatek i tylko temu, kto zawinił, że umowy nie zawarto. Zaliczka nie przepada nigdy.
Ile wynosi zadatek przy zakupie mieszkania?
Przepisy nie określają wysokości zadatku, strony ustalają ją same. Przy mieszkaniach i domach z rynku wtórnego to najczęściej 5–10% ceny, rzadziej do 20%. Ustalając kwotę, weź pod uwagę, że:
- kupujący ryzykuje utratę zadatku, więc powinna to być suma, którą zniesie, jeśli kredyt nie wyjdzie,
- sprzedający ryzykuje oddanie dwukrotności, więc wysoki zadatek wiąże także jego,
- przy zakupie od dewelopera zamiast zadatku płaci się zwykle opłatę rezerwacyjną (najwyżej 1% ceny), a potem raty na rachunek powierniczy.
Zanim wpłacisz zadatek, upewnij się, że cena odpowiada rynkowi, np. sprawdzając wycenę ogłoszenia w HAC, i że stan prawny mieszkania jest czysty. Pomoże w tym poradnik jak sprawdzić księgę wieczystą.
Jak zapisać zadatek w umowie przedwstępnej?
O tym, czy wpłata jest zadatkiem, decyduje treść umowy. Słowo „zadatek” musi w niej paść wprost. Kwota opisana jako „zaliczka”, „przedpłata” albo bez nazwy będzie traktowana jak zaliczka. Dobry zapis zawiera:
- kwotę i informację, że jest to zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego,
- termin i sposób zapłaty (najlepiej przelewem, bo zostaje dowód),
- informację, że zadatek zalicza się na poczet ceny,
- sytuacje, w których zadatek wraca w pojedynczej wysokości, np. odmowa kredytu albo wady prawne ujawnione przed aktem,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli aktu notarialnego.
Zadatek wpłaca się najczęściej przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Sąd Najwyższy dopuścił też wpłatę w uzgodnionym terminie po jej zawarciu, ale ten termin musi wynikać z umowy.
Umowa przedwstępna: pisemna czy u notariusza?
| forma pisemna | akt notarialny | |
|---|---|---|
| gdy druga strona się uchyla | tylko odszkodowanie (np. zwrot kosztów) | można w sądzie żądać zawarcia umowy sprzedaży |
| koszt | brak opłat | taksa notarialna, najwyżej połowa stawki za umowę sprzedaży |
| przy kredycie | banki z reguły akceptują | akceptowana zawsze |
Umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna, a zadatek działa w obu formach tak samo. Forma decyduje o tym, czego można dochodzić, gdy druga strona nie przyjdzie do aktu. Przy wysokim zadatku albo długim oczekiwaniu, np. na kredyt, akt notarialny daje kupującemu więcej pewności. Taksę za umowę przedwstępną strony dzielą według ustaleń. Kancelarie często liczą ją jako połowę opłaty, a drugą połowę przy akcie końcowym.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Cały przebieg transakcji, od oględzin do aktu, opisujemy w poradniku kupno mieszkania krok po kroku.
Jak odzyskać zadatek albo zaliczkę?
- Wezwij do zwrotu na piśmie. Podaj kwotę (pojedynczą albo podwójną), podstawę (art. 394 k.c. albo zapis umowy) i termin, np. 7 dni.
- Zachowaj dowody: umowę, potwierdzenie przelewu i korespondencję, z której wynika, kto i dlaczego się wycofał.
- Brak zwrotu? Złóż pozew o zapłatę do sądu cywilnego. Przy jasnej umowie i potwierdzeniu przelewu sprawa często kończy się nakazem zapłaty.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Zadatek czy zaliczka: co jest lepsze dla kupującego?
Zaliczka jest bezpieczniejsza, bo zawsze wraca. Zadatek chroni jednak kupującego przed sprzedającym, który mógłby sprzedać mieszkanie komuś innemu, bo wtedy kupujący dostaje dwukrotność. Przy pewnym finansowaniu zadatek się opłaca.
Czy zadatek jest zwrotny?
Wraca w podwójnej wysokości, gdy umowy nie wykonał sprzedający, a w pojedynczej, gdy nikt nie zawinił albo strony rozwiązały umowę. Przepada, gdy z umowy wycofał się kupujący.
Czy zadatek wlicza się w cenę mieszkania?
Tak. Przy podpisaniu aktu notarialnego zadatek zalicza się na poczet ceny i kupujący dopłaca tylko resztę.
Ile procent wynosi zadatek?
Prawo tego nie określa. Przy zakupie mieszkania najczęściej 5–10% ceny.
Czy umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna?
Tak, a zadatek działa w niej tak samo. Forma notarialna daje dodatkowo prawo, by w sądzie żądać zawarcia umowy sprzedaży.
Co się stanie z zadatkiem, gdy bank odmówi kredytu?
Jeśli umowa tego nie reguluje, sprzedający może uznać to za winę kupującego i zatrzymać zadatek. Wpisz do umowy przedwstępnej, że po odmowie kredytu zadatek wraca.
Przeglądasz oferty? Na homeportal.pl znajdziesz mieszkania na sprzedaż i domy na sprzedaż.
