Eksmisja to przymusowe opróżnienie mieszkania na podstawie wyroku sądu, wykonywane przez komornika. Właściciel nie może sam wyrzucić lokatora ani wymienić zamków. Sprawa w sądzie trwa najczęściej od kilku miesięcy do ponad roku, a opłata od pozwu wynosi 200 zł. Jeśli sąd przyzna lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, eksmisja czeka, aż gmina zaproponuje mu taki lokal, co w dużych miastach potrafi trwać latami. Od 1 listopada do 31 marca komornik nie eksmituje osoby, której nie wskazano lokalu, chyba że chodzi np. o przemoc w rodzinie.
Eksmisja: co to jest?
Eksmisja to potoczna nazwa opróżnienia lokalu. Dotyczy osoby, która mieszka w lokalu bez tytułu prawnego: najemcy po wypowiedzeniu albo wygaśnięciu umowy, byłego małżonka, dorosłego dziecka, które nie chce się wyprowadzić, albo kogoś, kto zajął lokal samowolnie. Do eksmisji potrzebny jest wyrok sądu albo inny tytuł wykonawczy, np. akt notarialny przy najmie okazjonalnym. Wykonuje ją komornik.
Właściciel, który sam usunie lokatora, odetnie mu wodę i prąd albo wymieni zamki, naraża się na odpowiedzialność karną i proces o przywrócenie posiadania. Nawet gdy lokator nie płaci, trzeba przejść przez sąd.
Eksmisja krok po kroku
- Wypowiedzenie umowy najmu, jeśli lokator ma umowę. Przy zaległościach w czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności trzeba najpierw pisemnie uprzedzić najemcę i dać mu dodatkowy miesiąc na spłatę. Więcej w artykule o czynszu za mieszkanie.
- Wezwanie do opróżnienia lokalu z terminem, na piśmie.
- Pozew o opróżnienie lokalu do sądu rejonowego właściwego dla położenia mieszkania. Opłata wynosi 200 zł.
- Wyrok. Sąd z urzędu orzeka, czy lokatorowi przysługuje lokal socjalny. Od wyroku przysługuje apelacja.
- Klauzula wykonalności i wniosek do komornika. Komornik wyznacza termin, uprzedza lokatora i przeprowadza eksmisję.
Po opróżnieniu lokalu właściciel może złożyć wniosek o wymeldowanie byłego lokatora. Jak to zrobić, opisujemy w poradniku jak wymeldować kogoś z mieszkania.
Ile trwa eksmisja z mieszkania?
| etap | czas |
|---|---|
| wypowiedzenie umowy i wezwanie | 1–3 miesiące, zależnie od okresu wypowiedzenia |
| sprawa w sądzie I instancji | od kilku miesięcy do roku |
| apelacja, jeśli lokator ją złoży | kolejne kilka miesięcy |
| egzekucja komornicza | od kilku tygodni do kilku miesięcy |
| oczekiwanie na lokal socjalny, jeśli sąd go przyznał | od kilku miesięcy do kilku lat |
Bez lokalu socjalnego i bez apelacji eksmisja trwa realnie od pół roku do roku. Z lokalem socjalnym w dużym mieście trzeba liczyć się z latami. Najszybsza droga to najem okazjonalny: najemca z góry poddaje się egzekucji w akcie notarialnym, wskazuje lokal, do którego się wyprowadzi, i nie chroni go okres zimowy. Cała ścieżka trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Lokal socjalny: komu sąd musi go przyznać?
W każdym wyroku eksmisyjnym sąd z urzędu ustala, czy lokatorowi przysługuje lokal socjalny. Nie może odmówić go, chyba że osoba może zamieszkać gdzie indziej albo stać ją na mieszkanie, gdy chodzi o:
- kobietę w ciąży,
- małoletniego, osobę niepełnosprawną lub ubezwłasnowolnioną i jej opiekuna, który z nią mieszka,
- osobę obłożnie chorą,
- emeryta lub rencistę spełniającego kryteria do pomocy społecznej,
- osobę bezrobotną,
- osoby z grup wskazanych w uchwale rady gminy.
Gdy sąd przyzna lokal socjalny, eksmisja zostaje wstrzymana do czasu, aż gmina złoży lokatorowi ofertę najmu. Do tego czasu lokator płaci właścicielowi odszkodowanie w wysokości czynszu. Jeśli gmina zwleka, właściciel może żądać od niej odszkodowania za utracone dochody.
Ile się czeka na mieszkanie socjalne po eksmisji?
Czas oczekiwania wyznaczają zasoby gminy. W mniejszych miejscowościach bywa to kilka miesięcy, w dużych miastach kolejki liczy się w latach. Informację o kolejce i kolejności przydziału uzyska się w wydziale lokalowym urzędu miasta lub gminy.
Okres ochronny: czy jest eksmisja zimą?
Od 1 listopada do 31 marca komornik nie wykonuje eksmisji, jeśli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma się przeprowadzić. Okres ochronny nie obowiązuje, gdy powodem eksmisji jest:
- przemoc w rodzinie,
- rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego albo zachowanie, które uprzykrza życie sąsiadom,
- zajęcie lokalu bez tytułu prawnego,
- najem okazjonalny.
Czy jest eksmisja na bruk?
Nie. Osobę, której nie przysługuje lokal socjalny, komornik eksmituje do pomieszczenia tymczasowego wskazanego przez gminę. Jeśli gmina go nie wskaże, komornik wstrzymuje eksmisję najwyżej na pół roku, a potem może przenieść lokatora do noclegowni, schroniska lub innej placówki, która zapewni mu miejsce.
Eksmisja członka rodziny: przemoc i uciążliwy współlokator
Gdy w mieszkaniu stosowana jest przemoc, policja może wydać sprawcy natychmiastowy nakaz opuszczenia mieszkania, a sąd może nakazać mu wyprowadzkę w szybkim trybie. Taka eksmisja nie czeka na okres zimowy ani na lokal socjalny.
Jeśli współlokator, np. uzależniony członek rodziny, rażąco narusza porządek domowy i uniemożliwia wspólne mieszkanie, inny współlokator albo właściciel może pozwać go o eksmisję, także wtedy, gdy sprawca jest współwłaścicielem lub współnajemcą. Taka sprawa trwa podobnie jak zwykła eksmisja, od kilku miesięcy do ponad roku, ale okres ochronny jej nie wstrzymuje.
Jak długo jest ważny nakaz eksmisji?
Wyrok eksmisyjny nie traci mocy po upływie kilku lat. Roszczenie właściciela o wydanie nieruchomości nie przedawnia się, więc wyrok z klauzulą wykonalności można skierować do komornika także po latach. Jeśli jednak w tym czasie zmieniła się sytuacja, np. strony zawarły nową umowę najmu, lokator może bronić się przed egzekucją w sądzie.
Ile kosztuje sprawa o eksmisję?
- opłata od pozwu o opróżnienie lokalu: 200 zł,
- pełnomocnik, jeśli go zatrudnisz: według umowy z kancelarią,
- opłata za klauzulę wykonalności i zaliczka dla komornika,
- koszty przeprowadzki i przechowania rzeczy, jeśli lokator ich nie zabierze.
Sąd obciąża kosztami przegrywającego lokatora, ale jeśli nie ma on majątku, właściciel ich nie odzyska. Dlatego przy wynajmie liczy się zabezpieczenie: kaucja, najem okazjonalny i staranna umowa. Więcej w poradniku umowa najmu mieszkania: na co zwrócić uwagę.
Jak uniknąć eksmisji z mieszkania komunalnego?
Zasady najmu i wykupu lokali gminnych opisujemy w artykule mieszkanie komunalne: jak dostać i czy można je wykupić.
- Zgłoś się do zarządcy budynków gminnych zaraz po pojawieniu się zaległości i poproś o rozłożenie długu na raty.
- Złóż wniosek o dodatek mieszkaniowy, jeśli Twoje dochody są niskie.
- Zapytaj o możliwość odpracowania zadłużenia. Wiele gmin prowadzi takie programy.
- Jeśli mieszkanie jest za drogie, wnioskuj o zamianę na mniejsze.
- Nie ignoruj pism z sądu. Lokator, który stawi się na rozprawie i pokaże trudną sytuację, ma większe szanse na lokal socjalny.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile trwa eksmisja z mieszkania?
Bez lokalu socjalnego i apelacji najczęściej od pół roku do roku. Jeśli sąd przyzna lokal socjalny, eksmisja czeka na ofertę gminy, co w dużych miastach może trwać latami. Przy najmie okazjonalnym od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Czy jest okres ochronny przed eksmisją?
Tak, od 1 listopada do 31 marca, gdy osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu. Nie dotyczy to m.in. przemocy w rodzinie, rażącego naruszania porządku domowego, samowolnego zajęcia lokalu i najmu okazjonalnego.
Ile kosztuje sprawa o eksmisję?
Opłata od pozwu wynosi 200 zł. Do tego dochodzą koszty komornika, ewentualnie pełnomocnika i przeprowadzki.
Jak długo jest ważny nakaz eksmisji?
Nie wygasa po określonym czasie. Roszczenie właściciela o wydanie nieruchomości się nie przedawnia, więc wyrok można wykonać także po latach.
Czy właściciel może sam wyrzucić lokatora?
Nie. Wymiana zamków, odcięcie mediów czy wyniesienie rzeczy bez wyroku to samopomoc, za którą grozi odpowiedzialność karna. Eksmisję przeprowadza tylko komornik.
Czy jest eksmisja na bruk?
Nie. Osoba bez prawa do lokalu socjalnego trafia do pomieszczenia tymczasowego od gminy, a gdy go brak, po najwyżej pół roku do noclegowni lub schroniska.
Szukasz mieszkania albo najemcy? Zobacz oferty mieszkań na wynajem.
