Podatek od wynajmu mieszkania prywatnie płaci się wyłącznie ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Nie odlicza się żadnych kosztów. Najmu nie trzeba zgłaszać w urzędzie skarbowym, wystarczy wpłacać podatek na mikrorachunek do 20. dnia następnego miesiąca i rozliczyć rok w PIT-28 do 30 kwietnia.
Jaki podatek od wynajmu mieszkania?
Od 2023 r. osoba, która wynajmuje mieszkanie poza działalnością gospodarczą, płaci podatek tylko w jednej formie: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Skali podatkowej ani podatku liniowego nie da się już wybrać. To tak zwany najem prywatny.
Ryczałt liczy się od przychodu, czyli od czynszu, który dostajesz od najemcy. Kosztów nie odliczysz: ani remontu, ani mebli, ani odsetek od kredytu, ani prowizji biura nieruchomości.
- 8,5% od przychodu do 100 000 zł w roku,
- 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Próg 100 000 zł dotyczy wszystkich mieszkań jednego właściciela razem, a nie każdego lokalu osobno.
Wynajem mieszkania przez małżonków
Małżonkowie ze wspólnością majątkową rozliczają najem wspólnego mieszkania po połowie i każde z nich ma własny próg 100 000 zł. Mogą też złożyć oświadczenie, że cały przychód opodatkuje jedno z nich. Wtedy ta osoba płaci 8,5% do 200 000 zł. Oświadczenie składa się w urzędzie skarbowym do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym przyszedł pierwszy czynsz w danym roku. Wystarczy podpis jednego małżonka. Przy rozdzielności majątkowej każdy rozlicza swoją część.
Ile podatku od wynajmu mieszkania? Przykład
| Czynsz najmu miesięcznie | Przychód w roku | Podatek miesięcznie | Podatek w roku |
|---|---|---|---|
| 2 000 zł | 24 000 zł | 170 zł | 2 040 zł |
| 3 000 zł | 36 000 zł | 255 zł | 3 060 zł |
| 4 500 zł | 54 000 zł | 383 zł | 4 590 zł |
| 9 000 zł (dwa mieszkania) | 108 000 zł | 765 zł, po przekroczeniu progu więcej | 9 500 zł |
W ostatnim wierszu 100 000 zł jest opodatkowane stawką 8,5% (8 500 zł), a nadwyżka 8 000 zł stawką 12,5% (1 000 zł). Gdyby to były dwa mieszkania małżonków ze wspólnością, każde z nich miałoby przychód 54 000 zł, poniżej progu, i razem zapłaciliby 9 180 zł.
Przychód i podatek zaokrągla się do pełnych złotych: końcówki poniżej 50 groszy pomija się, a 50 groszy i więcej podnosi do pełnego złotego. Dlatego przy czynszu 4 500 zł podatek to 383 zł, a nie 382,50 zł.
Czy trzeba zgłosić najem do urzędu skarbowego?
Nie. Od 2023 r. forma opodatkowania wynika z ustawy, więc nie składasz zgłoszenia ryczałtu ani kopii umowy najmu. Urząd dowie się o najmie z pierwszej wpłaty podatku i z zeznania PIT-28. Jedyny dokument, który czasem trzeba złożyć, to oświadczenie małżonków opisane wyżej.
Inaczej jest przy najmie okazjonalnym. Tam zgłoszenie umowy w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od początku najmu jest warunkiem ważności tej formy umowy, a nie sprawą podatku. Szczegóły w artykule najem okazjonalny.
Jak i do kiedy zapłacić podatek od wynajmu?
Ryczałt wpłacasz przelewem na swój mikrorachunek podatkowy. Numer wygenerujesz na stronie Ministerstwa Finansów po podaniu numeru PESEL. W tytule przelewu wpisz symbol formularza PPE i okres, za który płacisz.
- miesięcznie: do 20. dnia następnego miesiąca, np. za marzec do 20 kwietnia,
- kwartalnie: do 20. dnia miesiąca po kwartale, np. za I kwartał do 20 kwietnia.
Podatek za grudzień albo za IV kwartał płacisz do 20 stycznia następnego roku. Wybór wpłat kwartalnych zaznaczasz w zeznaniu PIT-28. W miesiącu, w którym najemca nie zapłacił czynszu, podatku nie ma, bo nie było przychodu. Liczy się dzień, w którym pieniądze wpłynęły, a nie miesiąc, za który jest czynsz.
PIT-28: roczne rozliczenie najmu
Po zakończeniu roku składasz zeznanie PIT-28 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia. Wykazujesz w nim przychód z najmu za cały rok i podatek już wpłacony. Jeśli wpłaty były za niskie, dopłacasz różnicę do 30 kwietnia. PIT-28 złożysz w usłudze e-Urząd Skarbowy, ale nie zostanie on zaakceptowany automatycznie, trzeba go wysłać samodzielnie.
Czy media i czynsz administracyjny to przychód z najmu?
Nie muszą nim być. Opłaty, które przekazujesz dalej bez marży, nie zwiększają przychodu, jeśli spełnisz trzy warunki:
- umowa najmu wprost przypisuje najemcy media i czynsz administracyjny,
- umowa oddziela czynsz najmu, czyli twoje wynagrodzenie, od tych opłat,
- rozliczasz je co do złotówki według faktur i rachunków, a dokumenty trzymasz przez 5 lat.
Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny 30 stycznia 2026 r. (II FSK 559/23). Chodzi o prąd, gaz, wodę, ścieki, wywóz śmieci, internet i czynsz dla wspólnoty albo spółdzielni z funduszem remontowym. Gdy umowa podaje jedną kwotę „czynsz z opłatami”, ryczałt płacisz od całości. Co wchodzi w czynsz administracyjny, opisujemy w artykule czynsz za mieszkanie, a jak zapisać opłaty w umowie, w artykule umowa najmu mieszkania.
Kaucja nie jest przychodem, dopóki jej zwracasz. Staje się nim w tej części, którą zatrzymasz na pokrycie zaległego czynszu.
Kiedy nie trzeba płacić podatku od wynajmu?
Podatku nie ma, gdy nie ma przychodu. Dotyczy to miesięcy bez czynszu i użyczenia, czyli oddania mieszkania za darmo, np. dziecku na studia. Użyczenie to nie najem, więc ryczałtu nie płacisz. Jeśli jednak rodzina płaci ci czynsz, nawet niski, to jest już najem i podatek trzeba zapłacić od tej kwoty.
Ryczałtu nie obniżysz kosztami utrzymania mieszkania. Prowizja biura, które znalazło najemcę, też nie zmniejsza podatku. Ile ona wynosi, opisujemy w artykule prowizja biura nieruchomości.
Najem krótkoterminowy a podatek
Wynajem na doby przez Airbnb albo Booking.com też może być najmem prywatnym na ryczałcie 8,5% i 12,5%. Warunek: oddajesz samo mieszkanie, bez usług dodatkowych w czasie pobytu, takich jak sprzątanie czy śniadania. Gdy je świadczysz, urząd uzna to za działalność gospodarczą i obowiązują inne zasady.
8 października 2026 r. Sejm uchwalił ustawę o najmie krótkoterminowym. Każde mieszkanie wynajmowane na doby trzeba będzie wpisać do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, a numer z wykazu umieścić w ogłoszeniu. Za brak wpisu grozi kara do 50 000 zł. Ustawa trafiła do Senatu, więc termin nowych obowiązków jeszcze nie jest pewny. Więcej o obowiązkach właścicieli w artykule zmiany w prawie najmu krótkoterminowego.
Podatek zmniejsza zysk z wynajmu bardziej, niż się wydaje, bo liczy się od przychodu. Jak go uwzględnić w ocenie inwestycji, pokazujemy w artykule rentowność nieruchomości na wynajem.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?
8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Przy czynszu 3 000 zł miesięcznie to 255 zł podatku co miesiąc.
Czy trzeba zgłosić wynajem mieszkania do urzędu skarbowego?
Nie. Wystarczy płacić ryczałt i złożyć PIT-28. Zgłoszenia wymaga tylko umowa najmu okazjonalnego, i to z innego powodu niż podatek.
Do kiedy trzeba zapłacić podatek od najmu?
Do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym dostałeś czynsz, albo do 20. dnia po kwartale. Za grudzień do 20 stycznia.
Na jaki rachunek wpłacić ryczałt od najmu?
Na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Numer wygenerujesz na stronie Ministerstwa Finansów na podstawie numeru PESEL.
Czy od wynajmu mieszkania można odliczyć koszty?
Nie. Ryczałt płaci się od przychodu, więc remont, wyposażenie, odsetki od kredytu ani prowizja biura nie zmniejszają podatku.
Do kiedy złożyć PIT-28 za najem?
Od 15 lutego do 30 kwietnia roku po roku, w którym był najem.
Masz mieszkanie do wynajęcia albo szukasz lokum? Zobacz mieszkania na wynajem.
