Hipoteka to wpis w księdze wieczystej, który zabezpiecza dług na nieruchomości, najczęściej kredyt hipoteczny. Po spłacie długu hipoteka wygasa, ale wpis zostaje, dopóki właściciel go nie wykreśli. Wykreślenie wymaga zgody banku (listu mazalnego), wniosku KW-WPIS do sądu wieczystoksięgowego i opłaty sądowej 100 zł. Bank wydaje zgodę zwykle w 2 do 3 tygodni, a sąd rozpatruje wniosek od 2 do 6 miesięcy.
Co to jest hipoteka?
Hipoteka to prawo wierzyciela do nieruchomości dłużnika. Gdy dług nie zostanie spłacony, wierzyciel może sprzedać nieruchomość w egzekucji i odzyskać pieniądze przed innymi wierzycielami. Działa to także wtedy, gdy nieruchomość ma już nowego właściciela, bo hipoteka idzie za nieruchomością, a nie za osobą.
Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Wpisuje się ją w dziale IV, z kwotą, do której zabezpiecza dług, i z nazwą wierzyciela. Od 2011 r. prawo zna dwa rodzaje hipoteki:
- hipoteka umowna powstaje za zgodą właściciela, np. przy kredycie na zakup mieszkania,
- hipoteka przymusowa powstaje bez jego zgody, na wniosek wierzyciela, np. urzędu skarbowego, ZUS albo wierzyciela z wyrokiem.
Jedna hipoteka może obciążać kilka nieruchomości naraz, np. mieszkanie i działkę tego samego właściciela. To hipoteka łączna: wierzyciel może wtedy dochodzić całego długu z każdej z nich.
Wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu krok po kroku
Spłata ostatniej raty nie usuwa hipoteki z księgi wieczystej. Bank nie ma obowiązku składać wniosku za klienta, więc robi to właściciel. Cała procedura wygląda tak:
- Spłać kredyt w całości i poproś bank o zaświadczenie o spłacie oraz zgodę na wykreślenie hipoteki, czyli list mazalny. Część banków wysyła go sama po zaksięgowaniu spłaty, inne dopiero na wniosek.
- Sprawdź w liście numer księgi wieczystej, kwotę hipoteki i nazwę banku. Muszą się zgadzać z wpisem w dziale IV.
- Zapłać opłatę sądową 100 zł przelewem na konto sądu albo w kasie sądu.
- Wypełnij wniosek KW-WPIS i złóż go z oryginałem listu mazalnego oraz dowodem opłaty.
- Poczekaj na wpis. Sąd wysyła zawiadomienie, a usunięcie hipoteki widać też w księdze wieczystej przez internet.
List mazalny musi być oryginałem na papierze. Przy kredycie z banku wystarczy podpis pracownika banku, bez notariusza. Gdy hipotekę ustanowiono dla prywatnej osoby, np. przy pożyczce od rodziny, jej podpis na zgodzie musi poświadczyć notariusz.
Wniosek o wykreślenie hipoteki: jak wypełnić KW-WPIS
Wniosek składa się w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w którego okręgu leży nieruchomość. Formularz KW-WPIS jest na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości i w biurze podawczym sądu. Wypełnia się go wielkimi literami, czarnym albo niebieskim długopisem. W formularzu podajesz:
- sąd i numer księgi wieczystej,
- wnioskodawcę, czyli właściciela, z adresem i numerem PESEL,
- uczestnika postępowania, czyli bank albo innego wierzyciela,
- treść żądania, np. wykreślenie hipoteki umownej na kwotę 300 000 zł wpisanej w dziale IV na rzecz banku X,
- listę załączników: list mazalny w oryginale i dowód zapłaty.
Wniosek złożysz osobiście w biurze podawczym albo listem poleconym. Przez internet wnioski do ksiąg wieczystych składają dziś tylko notariusze i komornicy. Gdy hipotek jest kilka, każda wymaga osobnej opłaty. Przy jednej opłacie za dwie hipoteki sąd wykreśli tylko jedną albo zwróci wniosek.
Ile kosztuje i ile trwa wykreślenie hipoteki?
| Czynność | Koszt | Czas |
|---|---|---|
| list mazalny z banku | zwykle bez opłaty, w części banków płatny | 2 do 3 tygodni od spłaty |
| wykreślenie hipoteki przez sąd | 100 zł za każdą hipotekę | zwykle 2 do 3 miesięcy, w dużych miastach do 6 |
| wpis nowej hipoteki | 200 zł | jak wyżej |
| akt notarialny przy hipotece dla prywatnej osoby | taksa notarialna | jedna wizyta |
Taksę notarialną i inne koszty u notariusza opisujemy w artykule ile kosztuje notariusz.
Hipoteka przymusowa: kiedy powstaje i jak ją wykreślić
Hipoteka przymusowa pojawia się w księdze bez zgody właściciela. Wpisuje ją wierzyciel, który ma tytuł wykonawczy, czyli najczęściej wyrok z klauzulą wykonalności. Urząd skarbowy i ZUS mogą zrobić to na podstawie decyzji o zaległym podatku albo składkach. Hipoteka podatkowa powstaje nawet przed wpisem, ale w księdze widać ją dopiero po nim.
Zapłata zaległości nie usuwa wpisu. Po spłacie poproś urząd, ZUS albo wierzyciela o zaświadczenie o wygaśnięciu długu i zgodę na wykreślenie hipoteki. Z tym dokumentem składasz wniosek KW-WPIS tak samo jak przy kredycie i płacisz 100 zł. Urzędy bywają tu powolne, więc warto złożyć prośbę na piśmie i zachować jej kopię.
Hipoteka przymusowa nie zabrania sprzedaży mieszkania, ale kupujący przejmuje nieruchomość razem z nią. Dlatego przed transakcją dług zwykle spłaca się z ceny.
Ustanowienie hipoteki: u notariusza czy samemu?
Hipotekę na rzecz banku ustanawia się pisemnym oświadczeniem właściciela, bez notariusza. Wynika to z Prawa bankowego. Przy kupnie mieszkania na kredyt notariusz i tak zwykle wpisuje do aktu wniosek o wpis hipoteki i wysyła go do sądu razem z wnioskiem o wpis nowego właściciela.
Gdy hipoteka ma zabezpieczać dług wobec firmy albo osoby prywatnej, oświadczenie właściciela trzeba złożyć w formie aktu notarialnego. Opłata sądowa za wpis hipoteki wynosi 200 zł.
Jak sprawdzić, czy mieszkanie ma hipotekę?
Wystarczy numer księgi wieczystej i przeglądarka ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Hipoteki są w dziale IV. Pusty dział IV oznacza, że nieruchomość nie ma hipoteki. Zwróć też uwagę na wzmianki: informują o wnioskach złożonych w sądzie, ale jeszcze nierozpatrzonych, np. o wpis hipoteki przymusowej. Jak czytać pozostałe działy, opisujemy w artykule jak czytać księgę wieczystą.
Mieszkanie bez księgi wieczystej, np. ze spółdzielczym prawem do lokalu, też może mieć hipotekę, ale wymaga to założenia księgi. Szczegóły w artykule spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką
Mieszkanie z hipoteką można sprzedać przed spłatą kredytu. Zgoda banku na samą sprzedaż zwykle nie jest potrzebna. Bank musi jednak wydać dokumenty, bez których notariusz nie przygotuje umowy:
- zaświadczenie o kwocie pozostałej do spłaty na dzień transakcji,
- promesę, czyli zobowiązanie do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie.
Kupujący płaci część ceny prosto na rachunek kredytu sprzedającego, a resztę sprzedającemu. Pieniądze mogą przejść przez depozyt notarialny albo z banku kupującego, gdy ten bierze kredyt. Po spłacie bank wydaje list mazalny i hipotekę wykreśla się jak zwykle. Kupujący powinien zadbać o to, żeby w akcie zapisano termin i sposób spłaty, bo do czasu wykreślenia hipoteka obciąża już jego mieszkanie.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki?
Opłata sądowa wynosi 100 zł za każdą hipotekę. List mazalny z banku jest zwykle bezpłatny, choć część banków pobiera za niego opłatę.
Czy hipoteka znika sama po spłacie kredytu?
Nie. Hipoteka wygasa razem z długiem, ale wpis w księdze wieczystej zostaje, dopóki właściciel nie złoży wniosku o wykreślenie.
Kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki?
Właściciel nieruchomości. Bank wydaje tylko zgodę, czyli list mazalny. Przy sprzedaży wniosek może złożyć notariusz.
Ile trwa wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
List mazalny przychodzi zwykle w 2 do 3 tygodni od spłaty. Sąd rozpatruje wniosek najczęściej w 2 do 3 miesięcy, w dużych miastach do 6.
Czy można złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki przez internet?
Nie. Osoby prywatne składają wniosek KW-WPIS w sądzie albo wysyłają go pocztą. Elektronicznie robią to tylko notariusze i komornicy.
Czym różni się hipoteka umowna od przymusowej?
Umowną ustanawia właściciel, np. dla banku przy kredycie. Przymusową wpisuje wierzyciel bez jego zgody, np. urząd skarbowy, ZUS albo wierzyciel z wyrokiem.
Szukasz mieszkania bez obciążeń? Zobacz mieszkania na sprzedaż.
