Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to prawo do mieszkania w budynku należącym do spółdzielni. Można je sprzedać, podarować, odziedziczyć i obciążyć hipoteką, więc działa prawie jak własność. Nowych takich praw nie ustanawia się od 31 lipca 2007 r., ale istniejące trwają. Prawo nie wygasa samo, także po śmierci właściciela: przechodzi na spadkobierców. Na wniosek spółdzielnia musi przekształcić je w odrębną własność w ciągu 6 miesięcy, a koszt to od 1 000 do 2 500 zł.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: co to jest?
Właścicielem budynku, a często i gruntu, jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoba, która ma spółdzielcze własnościowe prawo, nie jest właścicielem mieszkania w sensie prawnym, ale ma do niego prawo ograniczone rzeczowe. Może z nim zrobić prawie to samo co właściciel: zamieszkać, wynająć, sprzedać, przekazać w spadku. Bank może przyjąć je jako zabezpieczenie kredytu.
Od 9 września 2017 r. każdy, kto ma spółdzielcze prawo do lokalu, jest z mocy prawa członkiem spółdzielni. Nie trzeba składać deklaracji ani wpłacać wpisowego. Właściciel płaci spółdzielni opłaty eksploatacyjne i na fundusz remontowy, tak jak w bloku zarządzanym przez wspólnotę. Porównanie spółdzielni ze wspólnotą znajdziesz w artykule wspólnota mieszkaniowa: jak działa.
Własnościowe, lokatorskie i odrębna własność
| Spółdzielcze lokatorskie | Spółdzielcze własnościowe | Odrębna własność | |
|---|---|---|---|
| sprzedaż | nie | tak | tak |
| dziedziczenie | nie, najem przechodzi na zasadach spółdzielni | tak | tak |
| hipoteka | nie | tak | tak |
| księga wieczysta | nie | można założyć | zawsze |
| udział w gruncie | nie | nie | tak |
| kto zarządza budynkiem | spółdzielnia | spółdzielnia | spółdzielnia albo wspólnota |
Prawo lokatorskie przypomina najem od spółdzielni. Prawo własnościowe jest już majątkiem, który można sprzedać. Odrębna własność to pełna własność mieszkania z udziałem w gruncie i częściach wspólnych.
Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasa?
Nie z upływem czasu i nie z powodu braku członkostwa w spółdzielni. Wygasa w zasadzie tylko wtedy, gdy:
- zostaje przekształcone w odrębną własność, bo wtedy zamienia się w pełną własność mieszkania,
- właściciel się go zrzeknie, co zdarza się rzadko.
Obawa przed wygaśnięciem pochodzi z dawnych przepisów. Kiedyś spadkobiercy musieli w określonym terminie przedstawić spółdzielni postanowienie o nabyciu spadku i wskazać, kto z nich przejmuje prawo. Gdy tego nie zrobili, prawo wygasało. Trybunał Konstytucyjny zakwestionował te zasady, a obecne przepisy ich nie przewidują.
Spółdzielcze własnościowe prawo po śmierci właściciela
Prawo wchodzi do spadku jak każdy inny majątek. Żeby je „przepisać”, spadkobiercy:
- uzyskują postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza,
- najbliższa rodzina (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo) zgłasza spadek w urzędzie skarbowym na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy, żeby nie płacić podatku,
- przedstawiają dokument spółdzielni, która zmienia dane w swoich rejestrach,
- jeśli spadkobierców jest kilku, dzielą spadek umową u notariusza albo w sądzie, albo zostają współuprawnionymi.
Jeśli prawo ma księgę wieczystą, spadkobiercy składają też wniosek o wpis. Koszt aktu poświadczenia dziedziczenia opisujemy w artykule ile kosztuje notariusz.
Jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo w odrębną własność?
- Złóż w spółdzielni pisemny wniosek o przeniesienie własności lokalu.
- Spłać zaległe opłaty i przypadającą na mieszkanie część kredytu, jeśli spółdzielnia budowała budynek na kredyt. W starych blokach kredyty są dawno spłacone.
- Spółdzielnia ustala przedmiot własności i udział w nieruchomości wspólnej. Musi zawrzeć umowę w ciągu 6 miesięcy od wniosku.
- Podpisujesz akt notarialny, a notariusz wysyła do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej.
Spółdzielnia nie może odmówić, jeśli grunt pod budynkiem ma uregulowany stan prawny. Gdy go nie ma, przekształcenie się opóźnia, a część spółdzielni czeka na rozstrzygnięcie spraw gruntowych latami.
Ile kosztuje przekształcenie?
Ustawa ogranicza wynagrodzenie notariusza i opłaty sądowe przy tej umowie do ułamka minimalnego wynagrodzenia, więc nie zależą one od wartości mieszkania. Całość kosztuje od 1 000 do 2 500 zł. Podatku PCC się nie płaci. Spółdzielnia czasem dolicza opłatę za dokumentację lokalu, więc zapytaj o nią przed złożeniem wniosku.
Czy opłaca się przekształcać?
Tak, w większości przypadków. Mieszkanie z odrębną własnością i własną księgą wieczystą łatwiej sprzedać i obciążyć hipoteką, a kupujący chętniej za nie płaci. Właściciel ma też udział w gruncie i głos w sprawach budynku. Gdy większość lokali w budynku ma odrębną własność, właściciele mogą przejść spod zarządu spółdzielni do wspólnoty.
Jeśli grunt spółdzielni był w użytkowaniu wieczystym, po przekształceniu dochodzi opłata przekształceniowa za grunt. Wyjaśniamy ją w artykule użytkowanie wieczyste.
Czy warto kupić mieszkanie z prawem spółdzielczym?
Tak, jeśli sprawdzisz dokumenty. Takie mieszkanie kosztuje zwykle podobnie jak mieszkanie z odrębną własnością w tym samym bloku, czasem trochę mniej. Przed zakupem:
- poproś sprzedającego o zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie i o braku zaległości,
- sprawdź, czy prawo ma księgę wieczystą i czy nie ma w niej hipoteki ani zajęcia komorniczego,
- zapytaj w banku, czy da kredyt na lokal bez księgi wieczystej; część banków wymaga jej założenia przed wypłatą,
- dowiedz się, czy grunt pod budynkiem jest uregulowany i czy można przekształcić prawo w odrębną własność.
Sprzedaż odbywa się u notariusza, a kupujący płaci PCC 2% ceny, jak przy zwykłym mieszkaniu z rynku wtórnego. Szczegóły w artykule PCC przy zakupie nieruchomości. Jak czytać księgę wieczystą, opisujemy w artykule jak czytać księgę wieczystą.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Kiedy wygasa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Nie wygasa samo. Kończy się tylko przy przekształceniu w odrębną własność albo zrzeczeniu się prawa. Nie wygasa po śmierci właściciela ani z powodu braku członkostwa w spółdzielni.
Ile kosztuje przekształcenie w odrębną własność?
Od 1 000 do 2 500 zł za notariusza i sąd, bez PCC. Do tego ewentualna spłata części kredytu spółdzielni i zaległych opłat.
Jak przepisać mieszkanie spółdzielcze po śmierci?
Uzyskaj stwierdzenie nabycia spadku w sądzie albo akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza, zgłoś spadek w urzędzie skarbowym w 6 miesięcy i przedstaw dokument w spółdzielni.
Czy mieszkanie spółdzielcze własnościowe można sprzedać?
Tak, aktem notarialnym. Zgoda spółdzielni nie jest potrzebna, kupujący staje się jej członkiem z mocy prawa i płaci PCC 2%.
Czy można jeszcze założyć spółdzielcze własnościowe prawo?
Nie. Od 31 lipca 2007 r. spółdzielnie nie ustanawiają nowych takich praw. Istniejące działają dalej.
Czy bank da kredyt na mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Tak, ale część banków wymaga założenia księgi wieczystej przed wypłatą kredytu, żeby wpisać hipotekę.
Szukasz mieszkania? Zobacz oferty mieszkań na sprzedaż.
