Notariusz pobiera wynagrodzenie według taksy notarialnej, czyli maksymalnych stawek z rozporządzenia, do których dolicza 23% VAT. Przy kupnie mieszkania, domu jednorodzinnego albo działki budowlanej maksymalna taksa to połowa stawki podstawowej: za mieszkanie za 500 tys. zł wychodzi najwyżej 1 385 zł netto, czyli ok. 1 700 zł z VAT. Notariusz pobiera przy akcie także podatek PCC (2% ceny, przy pierwszym mieszkaniu często 0 zł), opłatę za wpis do księgi wieczystej (200 zł) i wypisy aktu. Testament kosztuje 50 zł netto, a koszty najczęściej pokrywa kupujący.
Taksa notarialna: stawki maksymalne
Taksę liczy się od wartości przedmiotu umowy, np. ceny mieszkania. To stawki maksymalne, więc notariusz może wziąć mniej, a różnice między kancelariami bywają spore.
| wartość przedmiotu umowy | maksymalna taksa netto (stawka pełna) |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| 3 000–10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł |
| 10 000–30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł |
| 30 000–60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł |
| 60 000–1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł |
| 1 000 000–2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł, najwyżej 10 000 zł (w najbliższej rodzinie 7 500 zł) |
Połowę tej stawki stosuje się m.in. przy sprzedaży mieszkania, nieruchomości z domem jednorodzinnym, działki budowlanej, przy umowie deweloperskiej i umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Pełna stawka obowiązuje m.in. przy darowiźnie, dziale spadku i zniesieniu współwłasności.
Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania, domu i działki?
| transakcja | maksymalna taksa netto | z VAT |
|---|---|---|
| mieszkanie za 500 000 zł | 1 385 zł (połowa stawki) | 1 703,55 zł |
| dom jednorodzinny za 800 000 zł | 1 985 zł (połowa stawki) | 2 441,55 zł |
| działka budowlana za 200 000 zł | 785 zł (połowa stawki) | 965,55 zł |
| działka rolna za 200 000 zł | 1 570 zł (stawka pełna) | 1 931,10 zł |
Do taksy dochodzą koszty, które notariusz pobiera przy akcie i przekazuje dalej:
- Podatek PCC: 2% wartości przy zakupie na rynku wtórnym. Kto kupuje pierwsze mieszkanie lub dom, często jest z niego zwolniony. Przy zakupie od dewelopera PCC nie ma, bo cena zawiera VAT. Szczegóły w artykule PCC przy zakupie nieruchomości.
- Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej: 200 zł za wpis własności, 200 zł za wpis hipoteki przy kredycie.
- Wypisy aktu: 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Przy sprzedaży mieszkania to przeważnie 100–250 zł.
Przykład: mieszkanie z rynku wtórnego za 500 tys. zł kosztuje u notariusza ok. 1 700 zł taksy z VAT, 10 000 zł PCC, 200 zł za wpis i ok. 50–250 zł za wypisy, razem ok. 12 tys. zł. Przy pierwszym mieszkaniu zwolnionym z PCC zostaje ok. 2 tys. zł. Gdy kupujesz przez biuro, dochodzi jeszcze prowizja biura nieruchomości.
Kto płaci notariusza: sprzedający czy kupujący?
Przepisy tego nie przesądzają, strony mogą się umówić dowolnie. W praktyce przy sprzedaży mieszkania czy działki koszty notariusza i podatek PCC płaci kupujący i to on najczęściej wybiera kancelarię. Sprzedający płaci za swoje dokumenty, np. zaświadczenia ze spółdzielni czy wypis z rejestru gruntów. Przy umowie deweloperskiej koszty notarialne dzieli się po połowie.
Najpierw pieniądze czy akt notarialny?
Najbezpieczniej, gdy pieniądze i własność przechodzą w tym samym momencie. Są na to trzy sposoby:
- Przelew w dniu aktu: kupujący zleca przelew w kancelarii, a akt podpisuje się po potwierdzeniu wysłania albo wpływu. W akcie zapisuje się termin zapłaty.
- Depozyt notarialny: kupujący wpłaca cenę na rachunek notariusza przed aktem, a notariusz przekazuje ją sprzedającemu po podpisaniu. Za przyjęcie depozytu notariusz pobiera dodatkową opłatę, liczoną od wpłaconej kwoty.
- Kredyt hipoteczny: bank wypłaca pieniądze sprzedającemu dopiero po akcie, zgodnie z zapisami umowy kredytowej. Akt zawiera wtedy oświadczenie sprzedającego, że wyda mieszkanie po wpływie środków.
Zadatek wpłacony przy umowie przedwstępnej wlicza się w cenę. Jak go zabezpieczyć, opisujemy w poradniku zadatek czy zaliczka.
Ile kosztuje przepisanie mieszkania lub działki u notariusza?
„Przepisanie” to najczęściej darowizna. Notariusz liczy za nią pełną stawkę z tabeli powyżej, bez obniżenia o połowę. Przy darowiźnie w najbliższej rodzinie maksymalna taksa nie przekroczy 7 500 zł netto.
- Darowizna mieszkania wartego 400 tys. zł: taksa do 2 370 zł netto, czyli 2 915,10 zł z VAT, plus wpis do księgi wieczystej 200 zł i wypisy.
- Darowizna działki wartej 150 tys. zł: taksa do 1 370 zł netto, czyli 1 685,10 zł z VAT, plus wpis i wypisy.
Najbliższa rodzina (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha) nie płaci podatku od darowizny. Przy darowiźnie w formie aktu notarialnego nie trzeba osobno zgłaszać jej do urzędu skarbowego, bo notariusz przekazuje akt urzędowi.
Testament, spadek i pełnomocnictwo: stałe stawki
| czynność | maksymalna taksa netto |
|---|---|
| testament | 50 zł |
| testament z zapisem zwykłym, poleceniem lub wydziedziczeniem | 150 zł |
| testament z zapisem windykacyjnym | 200 zł |
| odwołanie testamentu | 30 zł |
| akt poświadczenia dziedziczenia | 50 zł (z zapisem windykacyjnym 100 zł) |
| oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku | 50 zł od osoby |
| pełnomocnictwo do jednej czynności | 30 zł |
| pełnomocnictwo do kilku czynności | 100 zł |
| umowa majątkowa małżeńska (intercyza) | 400 zł |
Do każdej kwoty dolicza się 23% VAT i koszt wypisów. Przy nabyciu spadku u notariusza oprócz aktu poświadczenia dziedziczenia sporządza się protokół dziedziczenia, więc łączny koszt dla rodziny wynosi zwykle kilkaset złotych. Dział spadku obejmujący nieruchomość to już taksa liczona od wartości, w pełnej stawce. Kto ją pokrywa, ustalają spadkobiercy, najczęściej proporcjonalnie do udziałów.
Jakie dokumenty do notariusza przy sprzedaży mieszkania?
- dowody osobiste stron,
- numer księgi wieczystej (notariusz sprawdzi ją elektronicznie); jak go znaleźć, opisujemy w poradniku jak czytać księgę wieczystą,
- dokument nabycia mieszkania przez sprzedającego (akt notarialny, postanowienie o spadku, akt poświadczenia dziedziczenia),
- zaświadczenie ze spółdzielni albo od zarządcy o braku zaległości i osobach zameldowanych, przy spółdzielczym prawie zaświadczenie o przysługującym prawie,
- świadectwo charakterystyki energetycznej,
- przy działce wypis z rejestru gruntów, a przy działce niezabudowanej także wypis z planu miejscowego albo zaświadczenie o jego braku,
- przy kredycie umowa kredytowa i dokumenty, których wymaga bank.
Przed aktem notariusz przygotowuje projekt umowy. Przeczytaj go i zgłoś poprawki wcześniej, a nie w dniu podpisania. Cały proces zakupu opisujemy w poradniku kupno mieszkania krok po kroku.
Czy można negocjować taksę notarialną?
Tak. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, a nie obowiązkowe. Poproś kilka kancelarii o wycenę na piśmie, podając wartość nieruchomości i rodzaj umowy. Krótka porada przed czynnością bywa bezpłatna, ale za sporządzenie projektu umowy, z którego nie skorzystasz, notariusz może pobrać opłatę.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Ile bierze notariusz za kupno mieszkania?
Najwyżej połowę stawki z tabeli taksy plus 23% VAT. Przy mieszkaniu za 500 tys. zł to do 1 385 zł netto, czyli ok. 1 700 zł z VAT. Do tego PCC (jeśli nie przysługuje zwolnienie), wpis do księgi wieczystej 200 zł i wypisy.
Ile kosztuje testament u notariusza?
50 zł netto, czyli 61,50 zł z VAT, plus wypisy. Testament z zapisem windykacyjnym kosztuje do 200 zł netto.
Ile kosztuje darowizna mieszkania u notariusza?
Taksę liczy się od wartości mieszkania w pełnej stawce. Przy mieszkaniu za 400 tys. zł to do 2 370 zł netto, czyli 2 915,10 zł z VAT, plus wpis do księgi wieczystej i wypisy.
Kto płaci notariusza przy sprzedaży mieszkania?
Najczęściej kupujący, ale strony mogą ustalić inny podział. Przy umowie deweloperskiej koszty dzieli się po połowie.
Najpierw pieniądze czy akt notarialny?
Najlepiej równocześnie: przelew zlecony w kancelarii w dniu aktu albo depozyt notarialny. Przy kredycie bank wypłaca pieniądze po podpisaniu aktu.
Czy taksa notarialna wzrosła w 2026 roku?
Nie. Maksymalne stawki taksy notarialnej w 2026 r. są takie same jak w latach poprzednich.
Szukasz nieruchomości? Przejrzyj mieszkania, domy i działki na sprzedaż.
