Ceny transakcyjne nieruchomości, czyli kwoty z aktów notarialnych, od 13 lutego 2026 r. można sprawdzić za darmo w Rejestrze Cen Nieruchomości na geoportal.gov.pl. Wystarczy przybliżyć mapę do budynku i kliknąć lokal, żeby zobaczyć cenę, powierzchnię, piętro i datę aktu. Tak sprawdzisz, za ile naprawdę sprzedano mieszkanie obok tego, które oglądasz w ogłoszeniu.
Czym są ceny transakcyjne nieruchomości?
Cena transakcyjna to kwota, którą kupujący zapłacił sprzedającemu i którą notariusz wpisał do aktu. Cena w ogłoszeniu to tylko oczekiwanie sprzedającego. Mieszkanie może sprzedać się taniej, po cenie z ogłoszenia albo drożej, a portale ogłoszeniowe pokazują wyłącznie ceny ofertowe. Szerzej o tej różnicy piszemy w artykule cena ofertowa a cena transakcyjna.
Dlatego kupujący, który chce ocenić cenę z ogłoszenia, powinien zestawić ją z tym, ile ludzie faktycznie płacili za podobne mieszkania w tej samej okolicy.
Co to jest Rejestr Cen Nieruchomości?
Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) to publiczna baza transakcji prowadzona przez starostów i prezydentów miast na prawach powiatu. Trafiają do niej dane z aktów notarialnych, które notariusze przekazują po każdej sprzedaży. W rejestrze są mieszkania, domy, działki i lokale użytkowe.
Do niedawna za wyciąg z rejestru trzeba było płacić osobno za każdą transakcję. Nowelizacja Prawa geodezyjnego i kartograficznego z 26 września 2025 r. zniosła te opłaty i od 13 lutego 2026 r. dane z RCN są udostępniane bezpłatnie i bez wniosku. W rejestrze nie ma nazwisk kupujących ani sprzedających.
Jak sprawdzić ceny transakcyjne w Geoportalu krok po kroku
- Wejdź na geoportal.gov.pl i otwórz moduł „Rejestr Cen Nieruchomości”. Warstwa z transakcjami włączy się sama. W widokach „Geoportal krajowy” i „Geodezja i Kartografia” trzeba ją włączyć ręcznie.
- Wpisz adres w wyszukiwarkę albo przesuń mapę do budynku, który Cię interesuje.
- Przybliż mapę do skali 1:5000 lub większej. Przy mniejszym przybliżeniu transakcje nie są widoczne.
- Kliknij budynek albo działkę z oznaczeniem transakcji i wybierz „Identyfikacja”.
- W oknie z wynikami znajdziesz listę transakcji. Przy mieszkaniach szukaj obiektu typu lokal.
Najlepiej zacząć od budynku z ogłoszenia, a potem sprawdzić sąsiednie bloki z podobnych lat. W jednym budynku często jest tylko kilka sprzedaży, więc dopiero okolica daje porównanie.
Co widać przy sprzedanym mieszkaniu
Przy transakcji lokalu rejestr pokazuje:
- cenę transakcji i cenę lokalu brutto oraz VAT, jeśli był naliczony,
- datę sporządzenia aktu notarialnego,
- rodzaj rynku, czyli pierwotny albo wtórny,
- powierzchnię użytkową lokalu i powierzchnię pomieszczeń przynależnych, np. piwnicy,
- numer kondygnacji i liczbę izb,
- funkcję lokalu i adres budynku,
- rodzaj sprzedanego prawa i udział.
Rodzaj prawa ma znaczenie: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i pełna własność to dwie różne rzeczy, a ich ceny nie zawsze da się porównać jeden do jednego.
Jak pobrać ceny transakcyjne z całego powiatu
Jeśli chcesz przejrzeć więcej transakcji naraz, w Geoportalu wybierz „Dane do pobrania”, potem „Dane powiatowe” i „Transakcje”. Plik jest w formacie GeoPackage albo GeoParquet, więc otworzysz go w programie do map, np. QGIS. To rozwiązanie dla osób, które chcą samodzielnie policzyć medianę dla dzielnicy. Do sprawdzenia jednego ogłoszenia wystarczy mapa.
Jak porównać cenę z ogłoszenia z cenami transakcyjnymi
- Wybierz transakcje z tej samej okolicy, najlepiej z tego samego osiedla albo ulicy.
- Zostaw tylko mieszkania z tego samego rynku. Ceny od dewelopera i z rynku wtórnego różnią się z natury.
- Szukaj podobnej powierzchni i liczby pokoi. Za metr małej kawalerki zwykle płaci się więcej niż za metr dużego mieszkania.
- Patrz na daty. Transakcja sprzed kilku lat mówi o tamtym rynku, nie o dzisiejszym.
- Policz cenę za metr ostrożnie. Kwota w akcie dotyczy całej sprzedaży, więc może obejmować też komórkę lokatorską albo miejsce postojowe sprzedane razem z mieszkaniem.
- Weź kilka transakcji, a nie jedną, i zobacz, gdzie na ich tle wypada cena z ogłoszenia.
Jeśli cena za metr w ogłoszeniu jest wyraźnie wyższa niż w podobnych transakcjach obok, sprawdź, czy coś to uzasadnia: remont, piętro, balkon, garaż w cenie. Jak porównywać same oferty między sobą, opisujemy w artykule jak porównywać oferty mieszkań.
Oglądasz konkretne mieszkanie na sprzedaż? To porównanie może zrobić za Ciebie wycena ogłoszenia w HAC. Wklejasz link do ogłoszenia, a HAC zestawia cenę z ofertami w okolicy i z cenami z aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości. Wycena działa dla mieszkań.
Czego Rejestr Cen Nieruchomości nie powie
RCN to najlepsze publiczne źródło cen transakcyjnych, ale ma swoje ograniczenia.
- Nie wszędzie są dane. Według GUGiK z marca 2026 r. transakcje z 352 powiatów widać na mapie, a z 362 można je pobrać. Powiatów jest w Polsce 380, więc w części kraju mapa będzie pusta.
- Dane bywają niepełne. Kontrola GUGiK z listopada 2025 r. wykazała, że odsetek poprawnych obiektów w rejestrze wynosi od 42% w świętokrzyskim do 79% w pomorskim. Zdarzają się transakcje bez powierzchni albo z błędnym położeniem.
- Wpisy pojawiają się z opóźnieniem. Akt musi trafić od notariusza do starostwa i zostać wprowadzony, więc najświeższych sprzedaży jeszcze nie zobaczysz.
- Pojedyncza transakcja to nie wycena. Ktoś mógł sprzedać mieszkanie taniej rodzinie albo w pośpiechu. Wniosek wyciągaj z kilku transakcji.
Ogólny obraz rynku dają też kwartalne raporty NBP o cenach mieszkań, ale to średnie dla całych miast, a nie ceny z konkretnej ulicy.
Cena z ogłoszenia jest za wysoka. Co dalej?
Ceny transakcyjne z okolicy to najmocniejszy argument w rozmowie ze sprzedającym, bo pokazują, ile kupujący naprawdę płacili, a nie ile inni sprzedający chcieliby dostać. Zanim złożysz propozycję, ustal własną cenę maksymalną i przygotuj kilka porównywalnych transakcji. Jak prowadzić taką rozmowę, piszemy w artykułach jak negocjować cenę mieszkania i jak negocjować cenę mieszkania na rynku wtórnym.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Gdzie sprawdzić ceny transakcyjne nieruchomości za darmo?
W Rejestrze Cen Nieruchomości na geoportal.gov.pl, w module „Rejestr Cen Nieruchomości”. Od 13 lutego 2026 r. dostęp jest bezpłatny i nie wymaga wniosku.
Czy dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości jest płatny?
Już nie. Opłaty zniosła nowelizacja Prawa geodezyjnego i kartograficznego z 26 września 2025 r. Wcześniej starostwa pobierały opłatę za każdą udostępnioną transakcję.
Jak sprawdzić, za ile sprzedano mieszkanie w moim bloku?
Otwórz moduł RCN w Geoportalu, przybliż mapę do budynku w skali 1:5000 lub większej, kliknij go i wybierz „Identyfikacja”. Zobaczysz transakcje z ceną, powierzchnią, piętrem i datą aktu.
Czy w Rejestrze Cen Nieruchomości widać, kto kupił mieszkanie?
Nie. Rejestr pokazuje cenę, cechy lokalu i datę transakcji, ale nie dane kupującego ani sprzedającego.
Dlaczego w Geoportalu nie widzę transakcji w mojej okolicy?
Najczęściej mapa jest za mało przybliżona. Transakcje pokazują się od skali 1:5000. Jeśli przy dużym przybliżeniu nadal nic nie widać, powiat mógł nie przekazać danych albo przekazał je bez poprawnej lokalizacji.
Czym różni się cena transakcyjna od ceny ofertowej?
Ofertowa to kwota z ogłoszenia, której oczekuje sprzedający. Transakcyjna to kwota zapisana w akcie notarialnym, czyli ta, którą kupujący naprawdę zapłacił.
Chcesz sprawdzić cenę konkretnego ogłoszenia bez przeglądania mapy? Użyj wyceny mieszkania z linku w HAC. Szukasz mieszkania? Zobacz mieszkania na sprzedaż.
