Mieszkanie otrzymane w darowiźnie albo w spadku od najbliższej rodziny jest zwolnione z podatku, jeśli w ciągu 6 miesięcy zgłosisz je do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2. Darowizny zawartej u notariusza nie zgłaszasz wcale. Dalsza rodzina i osoby obce płacą podatek od wartości rynkowej mieszkania po odjęciu kwoty wolnej, od 3% do 20%.
Czy od darowizny i spadku mieszkania płaci się podatek?
Podatek od spadków i darowizn płaci osoba, która dostaje mieszkanie, a nie ta, która je przekazuje. Jego wysokość zależy od tego, w jakiej grupie podatkowej jesteś wobec darczyńcy albo zmarłego, i od wartości mieszkania. Dla darowizny i spadku zasady są takie same.
| Grupa | Kto do niej należy | Kwota wolna | Stawki |
|---|---|---|---|
| zerowa | małżonek, dzieci i wnuki, rodzice i dziadkowie, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha | bez limitu, po zgłoszeniu SD-Z2 | 0% |
| I | osoby z grupy zerowej oraz zięć, synowa i teściowie | 36 120 zł | 3%, 5%, 7% |
| II | dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonka, zstępni i małżonkowie pasierbów | 27 090 zł | 7%, 9%, 12% |
| III | pozostali, w tym partner bez ślubu i przyjaciel | 5 733 zł | 12%, 16%, 20% |
Stawki rosną progowo: najniższa dotyczy nadwyżki ponad kwotę wolną do 11 833 zł, średnia części od 11 833 zł do 23 665 zł, najwyższa wszystkiego powyżej 23 665 zł. Przy mieszkaniu prawie cała wartość wpada w najwyższą stawkę.
Kwota wolna nie odnawia się z każdą darowizną. Wartość wszystkiego, co dostałeś od tej samej osoby w roku ostatniej darowizny i w 5 latach wcześniej, sumuje się. Od każdego darczyńcy liczysz osobno, więc od mamy i od taty masz dwie kwoty wolne.
Zwolnienie dla najbliższej rodziny i formularz SD-Z2
Osoby z grupy zerowej nie płacą podatku bez względu na wartość mieszkania. Warunek jest jeden: zgłoszenie nabycia w urzędzie skarbowym na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy. Termin liczy się:
- przy darowiźnie bez notariusza: od dnia przekazania,
- przy spadku stwierdzonym przez sąd: od uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku,
- przy akcie poświadczenia dziedziczenia u notariusza: od zarejestrowania aktu.
Kto dowiedział się o spadku później, ma 6 miesięcy od dnia, w którym się o nim dowiedział. Od 2026 r. można też wnioskować o przywrócenie terminu SD-Z2, jeśli spóźnienie nie było z twojej winy. Zgłoszenie złożysz w urzędzie albo przez e-Urząd Skarbowy.
Kiedy nie trzeba zgłaszać darowizny do urzędu skarbowego?
Darowizny mieszkania zawartej w formie aktu notarialnego nie zgłaszasz, bo umowę przekazuje do urzędu notariusz. Ponieważ darowizna mieszkania zawsze wymaga aktu notarialnego, w rodzinie z grupy zerowej formalności kończą się u notariusza. Zgłoszenia nie potrzeba też, gdy wszystko, co dostałeś od jednej osoby w ciągu 5 lat, nie przekracza 36 120 zł.
Przy spadku jest odwrotnie. Akt poświadczenia dziedziczenia nie jest umową, więc SD-Z2 składasz sam, także gdy dziedziczenie załatwiał notariusz.
Jaką wartość mieszkania wpisać do zgłoszenia?
Do SD-Z2 albo do zeznania podatkowego wpisujesz wartość rynkową mieszkania: według jego stanu z dnia nabycia i cen z dnia, w którym powstał obowiązek podatkowy. Wartość podajesz sam. Urząd może ją zakwestionować i powołać biegłego, a gdy ten wyceni mieszkanie znacznie wyżej, koszt jego opinii pokryjesz ty.
W grupie zerowej wartość nie zmienia podatku, bo ten i tak wynosi zero, ale formularz bez niej nie przejdzie. Orientacyjną cenę rynkową sprawdzisz w wycenie mieszkania online HAC, która porównuje mieszkanie z ofertami i transakcjami w okolicy. To szacunek, nie dokument dla urzędu. Gdy urząd zakwestionuje wartość albo potrzebujesz jej do sprawy w sądzie, zamów operat szacunkowy u rzeczoznawcy. Ile kosztuje, piszemy w artykule ile kosztuje wycena mieszkania.
Ile podatku od spadku mieszkania? Przykład
Mieszkanie warte 400 000 zł w spadku po testamencie:
| Spadkobierca | Grupa | Podstawa po kwocie wolnej | Podatek |
|---|---|---|---|
| syn, który złożył SD-Z2 w terminie | zerowa | nie dotyczy | 0 zł |
| synowa albo syn, który spóźnił się ze zgłoszeniem | I | 363 880 zł | 24 762 zł |
| partner bez ślubu | III | 394 267 zł | 77 434 zł |
W grupie I podatek to 946,60 zł za pierwsze 23 665 zł podstawy i 7% od reszty. W grupie III odpowiednio 3 313,20 zł i 20%. Kwota podatku zaokrąglana jest do pełnych złotych. Syn ze środkowego wiersza pokazuje cenę spóźnienia: bez SD-Z2 najbliższa rodzina rozlicza się jak grupa I.
Poza grupą zerową składasz zeznanie SD-3, a urząd wydaje decyzję z kwotą podatku do zapłaty w 14 dni. Przy darowiźnie u notariusza podatek pobiera notariusz w dniu podpisania umowy.
Zachowek od darowizny mieszkania
Zachowek to pieniądze, których najbliżsi zmarłego mogą żądać od spadkobiercy albo od osoby obdarowanej, gdy sami dostali z majątku za mało. Prawo do niego mają tylko dzieci i dalsi zstępni, małżonek i rodzice zmarłego. Rodzeństwo zachowku nie dostaje.
Zachowek wynosi połowę wartości udziału, który uprawniony dostałby w spadku z ustawy. Dwie trzecie tego udziału należy się osobie trwale niezdolnej do pracy i małoletniemu dziecku. To nie jest udział w mieszkaniu, tylko kwota w pieniądzu.
Do wyliczenia zachowku dolicza się darowizny zrobione przez zmarłego za życia. Mieszkanie podarowane dziecku albo innemu spadkobiercy liczy się zawsze, nawet jeśli darowizna była 20 lat wcześniej. Granica 10 lat dotyczy tylko darowizn dla osób spoza kręgu spadkobierców i uprawnionych do zachowku, a drobne prezenty zwyczajowe nie liczą się wcale.
Przykład: ojciec podarował synowi mieszkanie warte 600 000 zł i nie zostawił innego majątku. Żona nie żyje, jest jeszcze dorosła córka. Z ustawy córka dostałaby połowę, czyli 300 000 zł, więc zachowek to 150 000 zł. Może go żądać od brata, który dostał mieszkanie.
Roszczenie o zachowek przedawnia się po 5 latach od ogłoszenia testamentu, a wobec osoby obdarowanej po 5 latach od śmierci darczyńcy. Zachowku nie da się ominąć samą darowizną. Uniknąć go można tylko, gdy uprawniony zrzeknie się dziedziczenia w umowie u notariusza albo zostanie wydziedziczony w testamencie z przyczyny wskazanej w ustawie.
Kiedy sprzedać mieszkanie ze spadku lub darowizny bez podatku?
Sprzedaż mieszkania nie podlega podatkowi dochodowemu po 5 latach liczonych od końca roku nabycia. Przy darowiźnie i spadku ten rok wypada w innym miejscu:
- darowizna: 5 lat od końca roku, w którym dostałeś mieszkanie, czyli darowizna z 2024 r. pozwala sprzedać bez podatku od 2030 r.,
- spadek: 5 lat od końca roku, w którym mieszkanie nabył zmarły; gdy kupił je w 2015 r., odziedziczone w 2026 r. sprzedasz bez podatku od razu.
Przed tym terminem płacisz 19% od dochodu, chyba że przeznaczysz pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Jak to rozliczyć, opisujemy w artykule podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat.
Ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza?
Darowizna mieszkania wymaga aktu notarialnego. Notariusz liczy za nią pełną stawkę taksy, w najbliższej rodzinie najwyżej 7 500 zł netto, a do tego wpis do księgi wieczystej i wypisy. Przy mieszkaniu wartym 400 000 zł taksa to do 2 370 zł netto. Pełne wyliczenia są w artykule ile kosztuje notariusz.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy darowizna mieszkania dla dziecka jest opodatkowana?
Nie. Dziecko należy do grupy zerowej. Darowizna mieszkania zawsze odbywa się u notariusza, więc nie trzeba też składać SD-Z2.
Ile razy można dać darowiznę dziecku bez podatku?
Bez limitu. W grupie zerowej każda darowizna jest zwolniona, jeśli zgłosisz ją w terminie albo zawrzesz u notariusza. Pieniądze trzeba przekazać przelewem.
Jaki podatek od spadku po rodzicach?
Zerowy, jeśli w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia postanowienia sądu albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia złożysz SD-Z2. Bez zgłoszenia płacisz jak grupa I, od 3% do 7% nadwyżki ponad 36 120 zł.
Ile wynosi zachowek po rodzicach?
Połowę wartości udziału, który dostałbyś w spadku z ustawy, a dwie trzecie, jeśli jesteś małoletni albo trwale niezdolny do pracy. Przy dwojgu dzieciach i braku małżonka to jedna czwarta wartości majątku razem z darowiznami.
Czy darowizna za życia wchodzi w skład spadku?
Nie wchodzi do spadku, ale dolicza się ją przy liczeniu zachowku. Darowizna dla dziecka liczy się bez względu na to, ile lat minęło.
Kiedy można sprzedać mieszkanie z darowizny bez podatku?
Po 5 latach od końca roku, w którym dostałeś darowiznę. Przy spadku liczy się rok, w którym mieszkanie nabył zmarły.
Chcesz sprawdzić, za ile sprzedają się podobne mieszkania? Zobacz mieszkania na sprzedaż.
