Świadectwa energetycznego nie musisz mieć, dopóki sam mieszkasz w domu lub mieszkaniu. Obowiązek powstaje przy sprzedaży i przy najmie: sprzedający przekazuje świadectwo kupującemu przy akcie notarialnym, a wynajmujący daje kopię najemcy. Nie dotyczy to m.in. wolnostojących budynków poniżej 50 m², domów letniskowych używanych do 4 miesięcy w roku i zabytków. Świadectwo sporządza osoba wpisana do rządowego wykazu uprawnionych, a nie urząd. Za mieszkanie płaci się najczęściej 300–600 zł.
Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?
Od 28 kwietnia 2023 r. świadectwo charakterystyki energetycznej trzeba sporządzić i przekazać w trzech sytuacjach:
- Sprzedaż budynku albo lokalu, także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Sprzedający przekazuje świadectwo kupującemu, a notariusz odnotowuje to w akcie.
- Najem. Wynajmujący przekazuje najemcy kopię świadectwa przy podpisaniu umowy, również wtedy, gdy wynajmuje prywatnie. O tym, co jeszcze powinno się znaleźć w umowie, piszemy w poradniku umowa najmu mieszkania: na co zwrócić uwagę.
- Zakończenie budowy. Świadectwo dołącza się do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Wyjątkiem jest dom jednorodzinny do 70 m² powierzchni zabudowy, budowany na własne potrzeby.
Przy sprzedaży lub najmie całego budynku świadectwo obejmuje cały budynek. Przy sprzedaży samego mieszkania sporządza się je dla tego lokalu.
Kiedy nie trzeba świadectwa charakterystyki energetycznej?
Jeśli w nieruchomości mieszkasz i nie zamierzasz jej sprzedać ani wynająć, świadectwo nie jest potrzebne. Ustawa wyłącza też z obowiązku:
- budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
- budynki mieszkalne używane nie dłużej niż 4 miesiące w roku, np. domki letniskowe,
- budynki wpisane do rejestru zabytków lub objęte ochroną konserwatorską,
- budynki używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej,
- budynki przemysłowe i gospodarcze bez instalacji zużywających energię (poza wbudowanym oświetleniem),
- budynki w gospodarstwach rolnych o wskaźniku EP nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok).
Darowizna i spadek. Przepis mówi o zbyciu na podstawie umowy sprzedaży i o najmie. Darowizny ani dziedziczenia nie wymienia. Gdy obdarowany albo spadkobierca zechce później mieszkanie sprzedać lub wynająć, świadectwo i tak będzie mu potrzebne. Przy darowiźnie zapytaj notariusza, jak podchodzi do tej sytuacji.
Kto wydaje świadectwo energetyczne?
Ani urząd, ani spółdzielnia. Świadectwo sporządza osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych, który prowadzi Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Są to najczęściej inżynierowie z uprawnieniami budowlanymi albo osoby po studiach lub egzaminie z charakterystyki energetycznej. W wykazie jest ponad 20 tys. nazwisk, a każde świadectwo dostaje numer w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków.
Wykonawcę sprawdzisz w wykazie na stronie rejestrcheb.mrit.gov.pl. Świadectwo od osoby spoza wykazu nie spełnia obowiązku.
Jak uzyskać świadectwo energetyczne mieszkania lub domu?
- Wybierz osobę z wykazu. Wiele firm przyjmuje zlecenia przez internet.
- Przygotuj dane o lokalu: adres, powierzchnię, rzut mieszkania lub projekt domu, rok budowy, rodzaj ogrzewania i ciepłej wody, informacje o oknach i ociepleniu. Jeśli mieszkasz w bloku, poproś zarządcę lub spółdzielnię o dokumentację techniczną budynku albo kopię świadectwa całego budynku. Z takimi danymi wykonawca pracuje szybciej, a cena często spada.
- Oględziny. Gdy dokumentacji brakuje, wykonawca przyjeżdża na miejsce, mierzy lokal i spisuje dane.
- Odbiór świadectwa w formie papierowej z podpisem albo elektronicznej (podpis kwalifikowany, zaufany lub osobisty). Całość trwa od kilku dni do dwóch tygodni.
Jak wygląda świadectwo energetyczne i co z niego wyczytasz?
Najważniejsze są wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię, podane w kWh na metr kwadratowy:
- EP, czyli nieodnawialna energia pierwotna. Im niższy, tym budynek mniej obciąża środowisko i zwykle mniej kosztuje w utrzymaniu.
- EK, energia końcowa: tyle energii trzeba realnie dostarczyć na ogrzewanie, ciepłą wodę i wentylację.
- EU, energia użytkowa, zależna od izolacji i szczelności budynku.
W świadectwie znajdziesz też udział odnawialnych źródeł energii, emisję CO₂ i zalecenia, co poprawić, np. docieplenie albo wymianę okien lub źródła ciepła. Kupujący biorą te liczby pod uwagę przy cenie, o czym piszemy w artykule jak paszport energetyczny zmienia wyceny mieszkań. Jeśli porównujesz konkretne ogłoszenie z rynkiem, sprawdź też jego wycenę w HAC.
Ile kosztuje świadectwo energetyczne?
Cen nie ustala urząd. Za świadectwo mieszkania płaci się najczęściej 300–600 zł. Najtańsze oferty zaczynają się od ok. 200 zł, a w dużych miastach i przy oględzinach cena dochodzi do 700–800 zł. Dom jednorodzinny kosztuje więcej, bo wykonawca potrzebuje więcej danych o ścianach, dachu i instalacjach. Komplet dokumentacji obniża cenę, jej brak ją podnosi.
Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?
Świadectwo jest ważne 10 lat od sporządzenia. Wcześniej traci ważność, jeśli po jego wystawieniu przeprowadzono prace zmieniające charakterystykę energetyczną, np. wymieniono okna lub źródło ciepła albo ocieplono budynek. Świadectwa wystawione przed 28 kwietnia 2023 r. zachowują ważność na okres, na jaki je wydano.
Czy można sprzedać mieszkanie lub dom bez świadectwa energetycznego?
Tak. Umowa sprzedaży bez świadectwa jest ważna i notariusz nie odmówi sporządzenia aktu. Odnotuje jednak, że świadectwa nie przekazano, i pouczy sprzedającego o odpowiedzialności. Za nieprzekazanie świadectwa kupującemu albo kopii najemcy grozi grzywna z art. 41 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, orzekana w trybie wykroczeń: od 20 zł do 5 000 zł. Przy koszcie świadectwa rzędu kilkuset złotych to ryzyko się nie opłaca. Przy sprzedaży sprawdź też, czy nie zapłacisz podatku od sprzedaży mieszkania.
Świadectwo energetyczne a ogłoszenie sprzedaży
Jeśli dla mieszkania lub domu sporządzono świadectwo, ogłoszenie sprzedaży lub najmu powinno podawać jego wskaźniki: zapotrzebowanie na energię użytkową, końcową i nieodnawialną pierwotną, udział OZE i emisję CO₂. Kupujący porównują te liczby między ofertami, więc dobre wskaźniki działają na Twoją korzyść. Jak przygotować ogłoszenie, opisujemy w poradniku jak napisać ogłoszenie sprzedaży mieszkania.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Kiedy nie trzeba świadectwa charakterystyki energetycznej?
Gdy nieruchomości nie sprzedajesz ani nie wynajmujesz. Ustawa wyłącza też m.in. wolnostojące budynki poniżej 50 m² powierzchni użytkowej, budynki mieszkalne używane do 4 miesięcy w roku, zabytki, miejsca kultu i budynki gospodarcze bez instalacji zużywających energię.
Kto wystawia świadectwo energetyczne?
Osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Urząd ani spółdzielnia świadectw nie wydają.
Ile kosztuje świadectwo energetyczne mieszkania?
Najczęściej 300–600 zł. Cena zależy od miasta, metrażu i tego, czy jest dokumentacja techniczna. Za dom płaci się więcej.
Od kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży?
Obowiązek istniał wcześniej, ale od 28 kwietnia 2023 r. sprzedający musi świadectwo sporządzić i przekazać kupującemu. Za niewykonanie obowiązku grozi grzywna.
Czy przy wynajmie mieszkania potrzebne jest świadectwo energetyczne?
Tak. Wynajmujący przekazuje najemcy kopię świadectwa przy podpisaniu umowy najmu.
Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?
10 lat, chyba że wcześniej przeprowadzono prace zmieniające charakterystykę energetyczną budynku lub lokalu, np. wymianę okien albo ocieplenie.
Przeglądasz oferty? Na homeportal.pl znajdziesz mieszkania na sprzedaż i domy na sprzedaż.
