Użytkowanie wieczyste to prawo do korzystania z gruntu, który należy do Skarbu Państwa albo gminy, oddane na 40 do 99 lat. Użytkownik płaci za to co roku opłatę, przy celach mieszkaniowych 1% wartości gruntu. Grunty pod domami i blokami mieszkalnymi przeszły na własność z mocy prawa 1 stycznia 2019 r. Właściciele płacą teraz w zamian opłatę przekształceniową przez 20 lat albo jednorazowo, często z bonifikatą. Użytkowanie wieczyste można sprzedać i odziedziczyć.
Użytkowanie wieczyste: co to jest?
To prawo pośrednie między własnością a dzierżawą. Grunt formalnie należy do Skarbu Państwa albo gminy, ale użytkownik korzysta z niego prawie jak właściciel: może go zabudować, sprzedać, obciążyć hipoteką i przekazać w spadku. Budynki postawione na gruncie są jego własnością.
Prawo ustanawia się umową u notariusza, zwykle na 99 lat, nigdy krócej niż na 40. Wpisuje się je do księgi wieczystej. Gdy umowa wygasa, użytkownik może złożyć wniosek o przedłużenie w ciągu ostatnich 5 lat jej trwania.
Za ustanowienie płaci się pierwszą opłatę w wysokości od 15% do 25% ceny gruntu, a potem opłaty roczne:
| Przeznaczenie gruntu | Opłata roczna |
|---|---|
| cele mieszkaniowe, rolne | 1% wartości gruntu |
| cele turystyczne | 2% |
| pozostałe, np. działalność gospodarcza | 3% |
Opłatę płaci się do 31 marca każdego roku.
Aktualizacja opłaty rocznej
Urząd może podnieść opłatę, gdy wzrośnie wartość gruntu, ale nie częściej niż raz na 3 lata. Wartość wycenia rzeczoznawca. Gdy nowa opłata jest co najmniej dwa razy wyższa od starej, podwyżkę rozkłada się na trzy lata: w pierwszym roku płaci się dwukrotność dotychczasowej opłaty, a różnicę dzieli na dwie równe części w kolejnych latach.
Z podwyżką nie trzeba się godzić. Na wypowiedzenie dotychczasowej opłaty odpowiada się wnioskiem do samorządowego kolegium odwoławczego w ciągu 30 dni. Kolegium sprawdza wycenę, a od jego orzeczenia można się odwołać do sądu.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
Od 1 stycznia 2019 r. grunty zabudowane na cele mieszkaniowe przeszły na własność ich użytkowników z mocy prawa. Nie trzeba było składać wniosku. Przekształcenie objęło grunty pod:
- domami jednorodzinnymi,
- budynkami wielorodzinnymi, w których co najmniej połowa lokali to mieszkania,
- garażami i innymi budynkami, które służą tym domom i mieszkaniom.
Właściciel mieszkania w bloku stał się współwłaścicielem gruntu w wysokości swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Więcej o tym w artykule co oznacza udział w gruncie.
Potwierdzeniem przekształcenia jest zaświadczenie z urzędu, który zarządza gruntem: starostwa albo urzędu miasta dla gruntów Skarbu Państwa, urzędu gminy dla gruntów gminnych. Urząd sam wysyła je do sądu, a ten zmienia wpis w księdze wieczystej. Jeśli nie dostałeś zaświadczenia, możesz o nie wystąpić. Przy sprzedaży mieszkania notariusz go potrzebuje.
Ile wynosi opłata przekształceniowa?
Tyle, ile ostatnia opłata roczna za użytkowanie wieczyste. Płaci się ją co roku do 31 marca przez 20 lat, czyli za lata 2019–2038. Urząd może ją waloryzować wskaźnikiem zmian cen nieruchomości. Obowiązek przechodzi na każdego kolejnego właściciela, także na kupującego mieszkanie.
Opłata jednorazowa i bonifikata
Całą opłatę można zapłacić od razu, w dowolnym roku. Osobie fizycznej, która ma dom albo mieszkanie na gruncie Skarbu Państwa, przysługuje bonifikata zależna od roku wpłaty:
| Rok wpłaty po przekształceniu | Bonifikata |
|---|---|
| pierwszy (2019) | 60% |
| drugi | 50% |
| trzeci | 40% |
| czwarty | 30% |
| piąty | 20% |
| szósty | 10% |
Ustawowa bonifikata za grunty Skarbu Państwa już się skończyła. Gminy ustalają bonifikaty same, w uchwale rady, i wiele z nich nadal daje wysoką zniżkę, czasem 90% i więcej. Wysokość sprawdzisz w urzędzie gminy albo w uchwale na jej stronie. Opłatę wpłacaną jednorazowo pomniejsza się o kwoty zapłacone w poprzednich latach.
A grunty pod firmami i lokalami użytkowymi?
Ich użytkowanie wieczyste trwa nadal. Użytkownicy gruntów zabudowanych na cele niemieszkaniowe mogli do 31 sierpnia 2024 r. złożyć wniosek o wykup gruntu za cenę nie niższą niż 20-krotność opłaty rocznej. Ten termin minął. Teraz kupno gruntu zależy od zgody gminy albo Skarbu Państwa i od zwykłych przepisów o sprzedaży nieruchomości.
Jak sprawdzić opłatę za użytkowanie wieczyste?
- Zawiadomienie z urzędu. Po przekształceniu urząd wysłał informację o wysokości opłaty, numerze konta i terminie.
- Urząd zarządzający gruntem. Wydział gospodarki nieruchomościami poda wysokość opłaty, stan wpłat i zaległości. Wiele miast udostępnia te dane w serwisie internetowym po zalogowaniu.
- Księga wieczysta. Pokazuje, czy grunt jest w użytkowaniu wieczystym, kto jest właścicielem gruntu i do kiedy trwa prawo. Opłaty w niej nie ma. Jak ją czytać, opisujemy w artykule jak czytać księgę wieczystą.
- Przy zakupie poproś sprzedającego o zaświadczenie o braku zaległości w opłatach.
Sprzedaż i spadek
Użytkowanie wieczyste jest zbywalne i dziedziczne. Sprzedaje się je umową u notariusza, a spadkobiercy wchodzą w prawa zmarłego razem z obowiązkiem płacenia opłaty.
Przy sprzedaży podatek dochodowy nie należy się, gdy od końca roku nabycia minęło 5 lat. Przy przekształconym gruncie liczy się data nabycia użytkowania wieczystego, nie data przekształcenia. Szczegóły w artykule sprzedaż mieszkania a podatek.
Kupując działkę w użytkowaniu wieczystym, sprawdź, ile lat zostało do końca umowy, jaki cel w niej wpisano i czy nie zbliża się aktualizacja opłaty. Przy krótkim okresie bank może odmówić kredytu. Więcej o weryfikacji w artykule stan prawny nieruchomości.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Co to jest użytkowanie wieczyste?
Prawo do korzystania z gruntu Skarbu Państwa albo gminy przez 40 do 99 lat, za coroczną opłatą. Użytkownik może grunt zabudować, sprzedać i przekazać w spadku.
Jak zmienić użytkowanie wieczyste na własność?
Grunty pod domami i budynkami mieszkalnymi przeszły na własność same 1 stycznia 2019 r. Wystarczy zaświadczenie z urzędu. Pozostałe grunty można kupić tylko za zgodą właściciela gruntu.
Czy użytkowanie wieczyste jest dziedziczne?
Tak. Spadkobiercy przejmują prawo razem z obowiązkiem płacenia opłaty rocznej albo przekształceniowej.
Do kiedy płaci się opłatę przekształceniową?
Przez 20 lat od przekształcenia, czyli za lata 2019–2038, co roku do 31 marca. Można też zapłacić jednorazowo.
Czy opłata za użytkowanie wieczyste może wzrosnąć?
Tak, gdy wzrośnie wartość gruntu, ale nie częściej niż co 3 lata. Podwyżkę można zaskarżyć do samorządowego kolegium odwoławczego w 30 dni.
Czy przy sprzedaży mieszkania trzeba spłacić opłatę przekształceniową?
Nie. Obowiązek przechodzi na kupującego. Strony mogą jednak umówić się, że sprzedający zapłaci ją jednorazowo przed transakcją.
Szukasz działki albo domu? Zobacz oferty działek na sprzedaż.
